Das Gesetz vom 22. Oktober 2008, bekannt als „Wohnungspakt“, definiert den Erbpachtvertrag als „ein dingliches Recht, das darin besteht, ein Gebäude, das einer anderen Person gehört, gegen Zahlung eines zwischen dem Eigentümer und dem Erbpächter zu vereinbarendem Betrag uneingeschränkt zu nutzen“.

„Der Erbpächter übt alle Rechte aus, die mit dem Eigentum an der Immobilie verbunden sind, ohne deren Wert in irgendeiner Weise zu mindern.“ Insbesondere „hat der Erbpächter die Möglichkeit, sein Recht zu veräußern, es zu verpfänden und die Immobilie während der Dauer der Erbpacht mit Dienstbarkeiten zu belasten“.

In der luxemburgischen Praxis enthalten die Erbpachtverträge regelmäßig Beschränkungen dieser Rechte, insbesondere die Verpflichtung, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Wie sieht es mit der Gültigkeit der einschränkenden Vertragsklauseln aus?

Das Luxemburger Berufungsgericht bestätigte eine Klausel, die vorsah, dass der Erbpächter, der das Gebäude aber nicht das Grundstück gekauft und von einem Unternehmen, das nicht der Verkäufer war, gepachtet hatte, diese Immobilie 12 Jahre lang bewohnen musste und ohne die Zustimmung des Verkäufers keine Übertragungen oder Vermietungen vornehmen konnte, und hat den Vertrag ausschließlich zum Nachteil des Käufers aufgelöst, der sich nicht an die vorgeschriebene Belegungsdauer gehalten hatte. Den 2005 gezahlten Preis musste der Verkäufer zurückzahlen, ohne dass es eine Ausgleichszahlung oder Rückerstattung für Investitionen in die Renovierungen gab.  Der Käufer machte vergeblich sein Grundrecht auf Entfaltung des Privat- und Familienlebens geltend, für das die Immobilie nicht mehr geeignet sei.   Zusammenfassend stellte das Gericht fest, dass es ihm freigestanden hätte, den Vertrag nicht zu unterschreiben.

Aber sind solche Klauseln mit dem Geist eines Erbpachtvertrages vereinbar?

Der französische Kassationsgerichtshof entschied, dass ein Mietvertrag nicht als langfristiger Mietvertrag gesehen werden kann, wenn er die Nutzung der Räumlichkeiten durch den langjährigen Mieter einschränkt oder eine automatische Kündigungsklausel im Falle der Nichtzahlung der Miete enthält, was für den Kassationsgerichtshof „eine Unsicherheit bedeutet, die mit einem dinglichen Recht unvereinbar ist.“

Das luxemburgische Berufungsgericht entschied, dass ein Mietvertrag keine Erbpacht darstellen kann, wenn er nicht durch ein nahezu absolutes Verfügungsrecht gekennzeichnet ist, was mit dem Verbot der Untervermietung durch den Mieter ohne Genehmigung des Vermieters unvereinbar ist.

Fazit

Vertragliche Bestimmungen, die die Rechte des Mieters eines als Erbpachtvertrag bezeichneten Vertrages einschränken, sind nicht ungültig oder gelten als nichtig und führen nicht zur Nichtigkeit der Vereinbarung, können aber die Qualität des Vertrages in Frage stellen, insofern dieser dann nicht als Erbpachtvertrag, sondern als einfacher Pachtvertrag zu betrachten ist und der dem Mieter kein dingliches Recht einräumt.

Von Mario DI STEFANO, Managing Partner.

Artikel aus der Rubrik Droit & Conseil Juridique – NEOMAG 36 hier online abrufbar.