Angesichts der beachtlichen Summen, um die es bei einem Immobilienvorvertrag (compromise de vente) gehen kann, sind viele der Meinung, dass sie keinen auf dieses Thema spezialisierten Anwalt hinzuziehen müssen.

Ein derartiges Spiel, das schon an Leichtsinn grenzt, kann unter Umständen sehr kostspielig sein.

Die Erfahrung zeigt nämlich fast täglich, dass die Parteien eines Immobilienverkaufs meist der Gestaltung von Kaufvorverträgen und insbesondere den aufschiebenden Bedingungen (Beispiele: Abschluss einer Finanzierung, Erteilung einer Baugenehmigung, …) nicht genügend Aufmerksamkeit schenken, so dass sie – ohne sich dessen bewusst zu sein – zu Gefangenen ihrer Kaufvorverträge auf unbestimmte Zeit werden.

In Artikel 1176 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Code Civil) heißt es:

„Ist eine Verpflichtung unter der Bedingung eingegangen worden, dass ein Ereignis innerhalb einer bestimmten Frist eintritt, so gilt die Bedingung als nicht erfüllt, wenn die Frist abgelaufen ist, ohne dass das Ereignis eingetreten ist. Ist keine Frist festgelegt, kann die Bedingung dennoch erfüllt werden; sie gilt erst dann als nicht eingetreten, wenn sicher feststeht, dass das Ereignis nicht eintreten wird“.

Da der notarielle Kaufvertrag erst unterzeichnet werden kann, wenn die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind (außer im Falle eines Verzichts auf diese Bedingungen), können die Parteien, wenn der Vertrag keine Frist für die Erfüllung vorsieht, jahrelang „festsitzen“, ohne einen Notar aufsuchen zu können, so dass der Verkäufer nicht bezahlt werden kann und gleichzeitig keine Möglichkeit hat, sich aus der Situation zu befreien.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und der Rechtsprechung kann die so geschädigte Partei nur dann vom Kaufvorvertrag zurücktreten, wenn sie sicher ist, dass die darin festgelegten Bedingungen niemals eintreten werden.

Wie kann man also beweisen, dass ein Ereignis niemals eintreten wird?

In diesem Zusammenhang wird in einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 26. März 2009 (Nr. 20/09) im Wesentlichen darauf hingewiesen, dass es nicht ausreicht, festzustellen, dass ein Käufer mangels einer Frist für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen fast zwei Jahre lang keine ausreichenden Schritte zu deren Erfüllung unternommen hat, um einen Kaufvorvertrag zu kündigen. Vielmehr muss nach Auffassung des Kassationsgerichtshofs zwingend nachgewiesen werden, dass diese Voraussetzungen niemals erfüllt werden können.

Sollte der Käufer bei der Finanzierung in Konkurs gehen oder das Grundstück umgewidmet werden, so dass das geplante Projekt unmöglich wird, könnte sich die Aufgabe als sehr kompliziert erweisen.

Will man also nicht in eine Situation geraten, in der man den Kaufpreis für einen erwarteten Verkauf jahrelang nicht erhalten kann, ist es am besten, von vornherein Fristen für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen vorzusehen.

Ist man dagegen Käufer und möchte einen Verkauf auf unbestimmte Zeit zu seinen Gunsten „blockieren“, könnte es vorteilhaft sein, jegliche Fristen auszuschließen… aber dann müsste man daran denken, eine ausreichende finanzielle Grundlage zu schaffen, um seinen Verpflichtungen nachkommen zu können, falls die aufschiebende Bedingung eintritt.

Als Fazit bleibt nur die Gewissheit, dass jeder Kaufvorvertrag unbedingt „maßgeschneidert“ abgefasst werden muss und dass sich jeder Punkt, der vielleicht als kleines Detail erscheint, sich in Wirklichkeit als gravierend erweisen kann.


Von Vanessa LOMORO.