Nach Art. 1601-13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann dem Verkauf von Gebäuden außerhalb der Bauplanung (wie auch den seltenen und weniger praktischen Termingeschäften) im Hinblick auf die Reservierung eines Gebäudes durch den Käufer nur ein „Vorvertrag“ vorausgehen, „in dem sich der Verkäufer gegen eine auf ein auf den Namen des Reservierungsempfängers eröffnetes Sonderkonto geleistete Sicherheit verpflichtet, dem Käufer ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes zu reservieren„. Dies wird als „Reservierungsvertrag“ bezeichnet.1 

In diesem Artikel heißt es auch, dass die Sicherheit bis zum Abschluss des Kaufvertrags unverfügbar, unantastbar und unpfändbar sein muss und dass insbesondere „der Betrag der Sicherheit zwei Prozent des vorläufigen Verkaufspreises nicht übersteigen darf„.

Allerdings ist es in der Praxis nicht ungewöhnlich, dass es auf der einen Seite Reservierungsverträge gibt, die keinerlei Sicherheitsleistung vorsehen, und auf der anderen Seite Reservierungsverträge mit Klauseln über Vertragsstrafen in unterschiedlicher Höhe.

Welche Folgen haben derartige Abweichungen vom Gesetz?

  • Das Fehlen einer Sicherheitsleistung

Nach der einschlägigen Rechtsprechung kann der Bauträger, der eine Reservierung vornimmt, davon absehen, von dem Erwerber, der die Reservierung in Anspruch nimmt, eine Sicherheitsleistung zu verlangen:

“Artikel 1601-13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs besagt nicht, dass die Hinterlegung einer Kaution verpflichtend ist. Die Bestimmungen des Artikels 1601- 13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind zum Schutz des Begünstigten der Reservierung gedacht, der Reservierungsgeber, den das Gesetz nicht vor dem schützen will, was er selbst für angemessen hält, kann frei entscheiden, ob er auf eine Kaution verzichtet” (Berufungsgericht, 4. Kammer, 9. Dezember 2009, AZ 33501; Bezirksgericht von Diekirch, 19 März 2019 AZ 22392).

In einem solchen Fall hätte der Reservierungsvertrag Gültigkeit, und der Bauträger, der die Reservierung vorgenommen hat, kann das Fehlen einer Sicherheitsleistung nicht geltend machen, um die Unwirksamkeit seiner eigenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Reservierungsvertrag zu erwirken (Berufungsgericht, 4. Kammer, 9. Dezember 2009, AZ 33501).

Wenn sich jedoch der Erwerber/Reservierungsberechtigte weigert, den notariellen Kaufvertrag abzuschliessen, kann der Bauträger, der den Vorbehalt gemacht hat, weder einen Anspruch darauf noch erst recht eine Entschädigung geltend machen.

  • Die Einbeziehung einer Strafklausel

Die Tatsache, dass der Bauträger, der die Reservierung vornimmt, nicht entschädigt werden kann, wenn der Erwerber/Reservierungsberechtigte die notarielle Beurkundung verweigert, bleibt auch dann bestehen, wenn der Bauträger, der die Reservierung vornimmt, anstelle einer Sicherheitsleistung eine Vertragsstrafenklausel in den Reservierungsvertrag aufgenommen hat.

Da der Gesetzgeber lediglich die Möglichkeit einer vom Erwerber/Reservierungsberechtigte auf einem Sonderkonto zu leistenden Kaution vorsah, die im Falle des Rücktritts des Erwerbers/Reservierungsberechtigten vom Bauträger einbehalten werden kann (“ Luxemburger Bezirksgericht, 10. Kammer, 30. Januar 2015, Zivilurteil Nr. 25/2015, Aktenzeichen. 160271), ist bereits der Gedanke einer Vertragsstrafenklausel für den Fall, dass eine der Parteien den Vertrag einseitig kündigt, mit dem Wesen eines Reservierungsvertrags unvereinbar, der jede feste Verpflichtung des Erwerbers ausschließt (Luxemburger Bezirksgericht, 10. Kammer, 30. Januar 2015, Zivilurteil Nr. 25/2015, Aktenzeichen 160271, und Luxemburger Bezirksgericht, 1. Kammer, 23. Januar 2013, Zivilurteil Nr. 15/2013, Aktenzeichen 120448).

Darüber hinaus gilt gemäß Artikel 1601-14 des Bürgerlichen Gesetzbuches jede Reservierungsvertragsklausel, die den Bestimmungen von Artikel 1601-13 über den Vorvertrag und die Kaution widerspricht, als nicht geschrieben und somit nicht anwendbar.

Infolgedessen sind die Gerichte der Auffassung, dass Vertragsstrafenklauseln in Reservierungsverträgen, die dem Verkauf von zu errichtenden Gebäuden vorausgehen, als nicht schriftlich niedergelegt gelten und somit ihre Anwendung ausschließen.

  • Schlussfolgerung

Damit der wirtschaftliche Schaden, der durch die Weigerung des Erwerbers/Reservierungsberechtigten entsteht, den Kaufvertrag abzuschließen, so weit wie möglich begrenzt wird, empfehlen wir den Bauträgern, die den Reservierungsvertrag abschließen, darauf zu achten, dass ihre Reservierungsverträge dem Gesetz entsprechen und eine Kaution in Höhe von 2 % des Verkaufspreises auf ein Sonderkonto, das auf den Namen des Erwerbers/Reservierungsberechtigten eröffnet wird, hinterlegt werden muss.2

Von Vanessa LOMORO, Avocat à la Cour.

1 Wir weisen die Leser darauf hin, dass in diesem Zusammenhang jede andere Vereinbarung, die auf die Reservierung von Immobilien abzielt, null und nichtig ist.

2 Und unter keinen Umständen auf Rechnung des Bauträgers, der die Reservierung vornimmt, da dies einen strafrechtlichen Tatbestand gemäß Artikel VII des Gesetzes vom 28. Dezember 1976 über den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden und die Verpflichtung zur Gewährleistung von Baumängeln erfüllen könnte.