EINLEITUNG

In den vergangenen Monaten wurden in Luxemburg eine Vielzahl von Gesetzesänderungen mit Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft verabschiedet und weitere Gesetzesinitiativen in Form von Gesetzesentwürfen angekündigt. Darüber hinaus haben die luxemburgischen Gerichte mehrere wichtige Entscheidungen im Hinblick auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf bestehende Verträge getroffen.

Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Themen.

GELTENDE ÄNDERUNGEN DER GESETZE UND VORSCHRIFTEN

  1. Änderungen des Steuersystems

Das Haushaltsgesetz für das Jahr 2021, das am 19. Dezember 2020 verabschiedet wurde, brachte mehrere Änderungen des aktuellen Steuersystems mit Auswirkungen auf den Immobiliensektor:

  • (i) Abgabe auf Einkünfte aus Immobilien, die bestimmte Immobilien-Zweckgesellschaften betreffen

Eine Abgabe auf Einkünfte aus Immobilien (prélèvement immobilier) in Höhe von 20 % wird auf Einkünfte aus Immobilien erhoben, die durch bestimmte Zweckgesellschaften mit Sitz in Luxemburg erzielt werden. Diese Einnahmen umfassen die Bruttomieten und die von diesen Gesellschaften erzielten Immobilien-Kapitalgewinne sowie Kapitalgewinne, die aus der Veräußerung von Anteilen an bestimmten Arten von Gesellschaften resultieren.

Zu den Wirtschaftssubjekten, die in den Anwendungsbereich der Immobilienabgabe fallen, gehören die folgenden: (i) alternative Investmentfonds (AIFs) gemäß Teil II des Gesetzes vom 17. Dezember 2010 über Organismen für gemeinsame Anlagen (OGAs) in seiner geänderten Fassung; (ii) spezialisierte Investmentfonds (SIFs) gemäß dem Gesetz vom 13. Februar 2007 in seiner geänderten Fassung; und (iii) reservierte alternative Investmentfonds (RAIFs) gemäß dem Gesetz vom 23. Juli 2016 in seiner geänderten Fassung (die „In-Scope-Vehikel“).

Steuertransparente Anlagevehikel wie Kommanditgesellschaften (société en commandite simple), Spezialkommanditgesellschaften (société en commandite spéciale) oder Fonds unter einem vertraglichen Regelwerk (fonds commun de placement) sowie Anlagevehikel, die Immobilien außerhalb von Luxemburg halten, fallen nicht in den Anwendungsbereich der Immobilienabgabe. Wenn jedoch Immobilieneinkünfte von einer solchen steuerlich transparenten Einheit, die von einem In-Scope-Vehikel gehalten wird, wahrgenommen werden, unterliegen sie der Immobilienabgabe im In-Scope-Vehikel.

Die Immobilienabgabe ist nicht von den zu versteuernden Gesamteinkünften aus Immobilien abzugsfähig und kann nicht als Steuerabzug oder Steuergutschrift von Unternehmen oder Einzelanlegern verwendet werden.

  • (ii) Beschränkung von Investitionen in Immobilien durch luxemburgische Private Wealth Management Gesellschaften (SPF)

Eine luxemburgische private Vermögensverwaltungsgesellschaft (Société de Gestion de Patrimoine Familial, SPF), die unter das Gesetz vom 11. Mai 2007 in seiner geänderten Fassung fällt, wird nicht mehr berechtigt sein, indirekt Immobilienvermögen über luxemburgische oder ausländische Personengesellschaften, Investmentfonds (Fonds Commun de Placement, FCP) oder ausländische Unternehmen, die einer vergleichbaren Steuer- und Rechtsordnung unterliegen, zu halten. Es sieht jedoch so aus, dass eine SPF unter bestimmten Bedingungen indirekt Immobilien über Aktiengesellschaften halten kann.

  • (iii) Reduzierung des Abschreibungssatzes und schnellere Abschreibung für Investitionen in Mietwohnungen

Der Satz für eine schnellere Abschreibung für neue Investitionen in Mietwohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 erworben werden, wird von 6 % auf 4 % gesenkt, der Anwendungszeitraum für diesen Satz wird von 6 auf 5 Jahre verkürzt. Der Satz von 4 % gilt auch für Renovierungsaufwendungen, wenn diese 20% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes übersteigen.

  • (iv) Abschreibungssatz von 6 % für nachhaltige energetische Sanierungen von Mietimmobilien

Um Eigentümern von Mietimmobilien einen Anreiz zur Durchführung nachhaltiger energetischer Sanierungen zu geben, wird für das Jahr der Fertigstellung und die folgenden 9 Jahre ein Abschreibungssatz von 6 % für Sanierungsinvestitionen gewährt, die von der Umweltverwaltung durch „PRIMe House“-Finanzhilfen gefördert werden.

Eine Bestandsschutzregelung ermöglicht es Steuerzahlern, die vor dem 1. Januar 2021 eine Mietimmobilie erworben oder eingegliedert oder die Renovierung eines alten Gebäudes vor dem 1. Januar 2021 abgeschlossen haben, unter bestimmten Bedingungen den neuen beschleunigten Abschreibungssatz von 6 % zu nutzen.

  • (v) Anwendung eines stark ermäßigten Umsatzsteuersatzes von 3 % auf Renovierungen von Wohnungen, die 10 Jahre und älter sind

Um einen Anreiz für Wohnungseigentümer zu schaffen, nachhaltige energetische Sanierungen durchzuführen, können sie von einem stark reduzierten Umsatzsteuersatz von 3 % anstelle des normalen Umsatzsteuersatzes von 17 % profitieren. Außerdem wird das Mindestalter für Immobilien, die für den stark reduzierten Umsatzsteuersatz von 3% in Frage kommen, von 20 auf 10 Jahre reduziert.

  • (vi) Verdreifachung der Übertragungsabgabe bei einer Einbringung eines Gebäudes in eine Gesellschaft

Die bei der Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft erhobene Übertragungsabgabe wird verdreifacht, um die Unterschiede zwischen der steuerlichen Behandlung einer Immobilieneinbringung und der eines Immobilienverkaufs zu verringern.

Für Einbringungen von Immobilienvermögen in eine GbR oder Handelsgesellschaft im Tausch gegen Aktien oder ähnliche Anteile wird die Registrierungsgebühr von 0,6 % (0,5 % + 2/10) auf 2,4 % (2 % + 2/10) und die Umschreibungsgebühr von 0,5 % auf 1 % angehoben. Somit werden sich die Gesamtabgaben etwas mehr als verdreifachen (3,4% statt 1,1%).

Für in Luxemburg-Stadt gelegene Immobilien gilt weiterhin der 50%ige Aufschlag auf die Registrierungsgebühren. Diese steigen von 0,9% (0,6% + 0,3%) auf 3,6% (2,4% + 1,2%) an. Die Gesamtquote erhöht sich von 1,4 % auf 4,6 %.

Beachten Sie, dass die Frist im Rahmen der Maßnahme zur Missbrauchsbekämpfung, die im Falle der Zuweisung von luxemburgischen Immobilien bei Auflösung, Liquidation oder Kapitalherabsetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Handelsgesellschaft an einen anderen Gesellschafter als den Einbringenden dieser Immobilie gilt, von 5 auf 10 Jahre erhöht wird.

  • (vii) Steuerermäßigung für Mietminderungen von Gewerbeflächen, die während der Krise 2020 vorgenommen wurden

Im Zusammenhang mit der COVID-19-Krise haben Vermieter, die während des Kalenderjahres 2020 die Gewerbemieten von Unternehmen reduziert haben, unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen Steuerabschlag in Höhe des doppelten Betrags der Mietreduzierung bis zu 15.000 EUR pro Gebäude oder Gebäudeteil und Gewerbemietvertrag.

  1. Inkrafttreten der sektoriellen Leitpläne für die Flächennutzungsplanung

Durch vier großherzogliche Verordnungen vom 10. Februar 2021, die am 25. Februar 2021 im Amtsblatt veröffentlicht wurden, sind die sektoriellen Leitpläne (die „SLP“) für die Flächennutzungsplanung in den Bereichen „Wohnen“, „Landschaft“, „Verkehr“ und „Wirtschaftszonen“ mit Wirkung zum 1. März 2021 in Kraft gesetzt.

Der Innenminister und der Minister für Raumentwicklung hatten zuvor mit Rundschreiben vom 22. Februar 2021 an die Gemeindeverwaltungen die Gemeinden über das Inkrafttreten der SLP informiert.

Die SLP beruhen auf dem Gesetz vom 17. April 2018 über die Raumplanung und umfassen schriftliche und grafische Verordnungen, die die kommunale Autonomie in Bezug auf die kommunale Planung und Bodennutzung in diesen Bereichen sowie die Eigentumsrechte der Eigentümer der von den SLP betroffenen Grundstücke erheblich einschränken.

Eine ausführliche Betrachtung der SLP und ihrer Auswirkungen auf die luxemburgische Immobilienwirtschaft ginge über den Rahmen dieses Beitrags hinaus. Allerdings ist festzuhalten, dass sie das Ergebnis einer langjährigen Arbeit der luxemburgischen Regierung darstellen, um zentralisierte Bebauungs- und Planungskonzepte auf überkommunaler Ebene einzuführen, die eine erhebliche Auswirkung auf die Entwicklung der betroffenen Grundstücke haben werden, wobei alle Pläne zur Immobilienentwicklung im Hinblick auf ihre Übereinstimmung mit den SLP beurteilt werden müssen.

  1. Gesetz über professionelle Zahlungsgarantien (PZG)

Mit dem luxemburgischen Gesetz vom 10. Juli 2020 über professionelle Zahlungsgarantien (das „PZG-Gesetz“) wird der Werkzeugkasten für internationale Finanzierungstransaktionen um ein zusätzliches Instrument erweitert. Bisher konnten die Parteien solcher Transaktionen eine Bürgschaft nach luxemburgischem Recht (cautionnement) oder eine eigenständige Garantie (garantie autonome) in Anspruch nehmen. Das PZG-Gesetz ermöglicht nun eine zusätzliche Bürgschaft bei gleichzeitiger Gewährleistung von Rechtssicherheit und erweiterter Vertragsfreiheit für die Parteien.

Nach dem PZG-Gesetz ist eine professionelle Zahlungsgarantie „eine Verpflichtung, durch die sich eine Person, der Garantiegeber, gegenüber einem Begünstigten verpflichtet, auf Verlangen des Begünstigten oder eines Dritten eine gemäß den vereinbarten Bedingungen festgelegten Betrag in Bezug auf eine oder mehrere Forderungen oder die damit verbundenen Risiken zu zahlen“.

Die PZG muss schriftlich verfasst werden, was in elektronischer Form oder in Form eines dauerhaften Datenträgers geschehen kann. Um das Risiko einer Umdeutung der PZG in eine Bürgschaft zu vermeiden, ist es erforderlich, dass die Parteien darin ausdrücklich auf die Anwendbarkeit des PZG-Gesetzes in Bezug auf die Garantievereinbarung hinweisen.

Die wesentlichen Vorteile der PZG liegen darin, dass sie erstens eine erweiterte Vertragsfreiheit bieten, indem die Parteien ausdrücklich auf die garantierten Forderungen Bezug nehmen können, um die Modalitäten der PZG, wie z. B. den Betrag und die Dauer, zu bestimmen. Zweitens ermöglicht die Durchsetzbarkeit nach dem PZG-Gesetz, dass eine PZG unter allen vertraglich vereinbarten Bedingungen durchgesetzt werden kann, auch wenn es keinen garantierten Anspruch auf Durchsetzung gibt. Drittens kann eine PZG zugunsten von Dritten, Personen, die im Namen von Begünstigten handeln, einschließlich Treuhändern, abgegeben werden, auch zum Zweck, eine Garantie für eine festgelegte oder festzulegende Gegenwart von zukünftigen Drittbegünstigten zu geben.

Und schließlich kann ein Garantiegeber, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, keine Einreden gegen die garantierten Forderungen oder Risiken geltend machen. Darüber hinaus hat ein Garantiegeber nach Zahlung gemäß der PZG einen persönlichen Anspruch gegen den Hauptschuldner und tritt in die Rechte des Begünstigten bis zur Höhe der gemäß der PZG gezahlten Ansprüche ein. Allerdings bleibt ein Garantiegeber gegenüber dem Begünstigten für seine Verpflichtungen aus der PZG haftbar, auch dann, wenn der ursprüngliche Schuldner der garantierten Forderungen in Insolvenz gerät oder andere Maßnahmen ergriffen werden, die die Rechte der Gläubiger im Allgemeinen betreffen.

GESETZESENTWÜRFE

  1. Pacte logement 2.0

Am 8. August 2020 hat der luxemburgische Minister für Wohnungsbau einen neuen Gesetzentwurf „Pacte logement 2.0“ vorgestellt, der zum Ziel hat, die durch das Gesetz vom 22. Oktober 2008 geschaffenen Mechanismen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Schaffung eines Wohnungspaktes („Pacte logement 1.0“) zu überprüfen.

Dieser neue Gesetzesentwurf behält im Wesentlichen die gleichen Ziele bei, die der ersten Version des Pacte Logement zugrunde lagen, d.h:

  • Erhöhung des Angebots an bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum auf kommunaler Ebene;
  • Förderung einer schnellen Erschließung von Grundstücken, die für den Bau von neuen Wohnungen geeignet sind und
  • Verbesserung der Wohnqualität.

Der neue Gesetzestext sieht vor diese Ziele zu erreichen, indem er eine bessere Kontrolle der finanziellen Mittel durchsetzt, die den Gemeinden zugewiesen werden sollen, da nur 2,2 % der 380 Millionen Euro, die der Staat den Gemeinden im Rahmen des Pacte logement 1.0 zugewiesen hat, unmittelbar für die Schaffung neuer Wohnungen verwendet wurden.

In der Praxis müssen die Gemeinden zunächst eine erste Vereinbarung mit dem Staat abschließen und ein lokales Wohnungsbauprogramm mit Hilfe eines vom Staat bezahlten Wohnungsbauberaters ausarbeiten.

Sobald ein lokales Wohnungsbauprogramm, das mit den Zielen des Pacte logement 2.0 übereinstimmt, vom Gemeinderat verabschiedet wurde, kann die Gemeinde eine Realisierungsvereinbarung mit dem Staat abschließen, um von einer gesonderten Finanzierung für die zu entwickelnden Projekte zu profitieren.

Der Gesetzentwurf schlägt außerdem vor, den obligatorischen Anteil an erschwinglichen Wohnungen, die im Rahmen eines PAP NQ gebaut werden müssen, je nach Umständen auf maximal 30 % zu erhöhen, und dass das Eigentum an diesen neuen erschwinglichen Wohnungen an die Gemeinde oder den Staat übertragen wird.

  1. Änderung des Gesetzes über den „Baulandvertrag“

Am 9. November 2020 hat die luxemburgische Regierung einige Änderungen zum Gesetzentwurf des „Baulandvertrags“ vorgelegt.

Dieser Gesetzentwurf, der 2017 vorgestellt wurde, zielt darauf ab, die Effektivität von Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umsetzung von Stadtentwicklungsplänen („PAG“) zu verbessern, um dem chronischen Wohnungsmangel in Luxemburg zu begegnen.

Der Gesetzentwurf wurde durch die Änderungen grundlegend überarbeitet und konzentriert sich nun auf drei neue Maßnahmen:

(i) Einführung von neuen Dienstbarkeiten

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt neue Dienstbarkeiten ein, deren Zweck es ist, die Art und das Maß der Grundstücksnutzung im Laufe der Zeit gemäß dem Umsetzungskonzept des Stadtentwicklungsplans („PAG“) zu begrenzen.

Genauer gesagt sind die neuen Dienstbarkeiten in zwei Kategorien unterteilt: die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Nutzungsdauer festlegen („CTV“) und die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Bauzeit festlegen („CTL“).

Die Umsetzung des CTV ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht primär für den Wohnungsbau bestimmt war, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen möchte, vorbehaltlich der Ausarbeitung eines spezifischen Entwicklungsplans „neue Entwicklung“ („PAP NQ“).

Ab dem Inkrafttreten des PAG haben die Eigentümer der Grundstücke, die dem CTV unterliegen, maximal 12 Jahre Zeit, um die Instandsetzungsarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls wird das Grundstück automatisch in seine vorherige Klassifizierung oder in eine landwirtschaftliche Zone zurückgestuft, wenn es primär in eine Wohn-/Mischzone eingestuft wurde.

Die Umsetzung des CTL ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht primär für den Wohnungsbau bestimmt war, in eine Wohnzone oder in eine gemischte Zone umwidmen will, vorbehaltlich der Ausarbeitung eines PAP NQ oder „Bestehende Bebauung“ („PAP QE“).

Die Eigentümer der Grundstücke haben maximal 4 Jahre ab Inkrafttreten des PAG (PAP QE) bzw. ab Ablauf des Instandhaltungsaufschubs (PAP NQ) Zeit, um mit den Bauarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls dürfen sie nur „Bauten errichten, die einer Bestimmung von allgemeinem Interesse in Bezug auf Wohnen und Unterkunft entsprechen“.

 

(ii) Einführung eines vereinfachten Änderungsverfahrens des PAG

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung ermöglicht den Gemeinden ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung ihrer PAG, wodurch sich der Zeitrahmen von 12 auf 7 Monate verkürzen soll.

Dieses vereinfachte Verfahren wird jedoch nur für kleinere Anpassungen des PAG offen sein, die dessen innere Logik und Kohärenz nicht beeinträchtigen.

(iii) Änderung des städtischen Flurbereinigungsverfahrens 

Schließlich führt der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung ein neues Verfahren zur städtischen Flurbereinigung ein, das es erlauben soll, Grundstücke von uneinsichtigen Grundbesitzern, die sich weigern, bei der Erschließung des PAP NQ mitzuwirken, aber für die Entwicklung des PAP NQ unerlässlich sind, gegen Grundstücke innerhalb des PAP NQ auszutauschen, die zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden können.

  1. Änderung des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag

Ein am 31. Juli 2020 vom luxemburgischen Wohnungsbauminister vorgelegter Gesetzentwurf sieht eine Reform des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag vor.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, dass der kontinuierliche Anstieg der Wohnungsmieten in Luxemburg die Einführung neuer Schutzmechanismen für Mieter und die Suche nach weiteren Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in Luxemburg zunehmend erforderlich macht.

Um dieser Herausforderung zu begegnen, werden vier wesentliche „Schlüsselelemente“ vorgeschlagen.

(i) Vermittlungsgebühren und Mietgarantie

Der erste Vorschlag des Gesetzentwurfs ist die Einführung einer Verpflichtung für den Vermieter, mindestens 50% der Maklergebühren zu tragen.

Außerdem wird vorgeschlagen, die maximale Höhe der Mietkaution von 3 auf 2 Monatsmieten zu reduzieren und verbindliche Fristen für die Rückgabe der Kaution durch den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einzuführen.

(ii) Einführung einer gesetzlichen Regelung für Wohngemeinschaften 

Im Gegensatz zu den Nachbarländern gibt es in Luxemburg noch keine spezielle gesetzliche Regelung für Wohngemeinschaften.

Da Wohngemeinschaften in Luxemburg jedoch weit verbreitet sind, soll ein neues Kapitel in das Gesetz vom 21. September 2006 aufgenommen werden, um diesen Umstand zu beheben.

Im Wesentlichen würde das Verfahren auf einem einzigen Vertrag zwischen allen Mitbewohnern und dem Vermieter basieren, anstatt einen separaten Vertrag für jeden Mitbewohner zu haben.  Die Beziehung zwischen den Mitbewohnern würde in einem separaten Vertrag geregelt werden, an dem der Vermieter nicht beteiligt wäre.

(iii) Genaue Angaben zum investierten Kapital

In Luxemburg ist die maximale Miete, die ein Vermieter von seinen Mietern verlangen kann, auf 5 % des Kapitals festgelegt, das er für den Bau oder Kauf des Objektes investiert hat.

Da die Berechnung bzw. die Ermittlung der genauen Höhe des investierten Kapitals in der Praxis häufig zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führt, schlägt der Gesetzentwurf vor, hierzu einige Klarstellungen vorzunehmen sowie neue Verfahrensgarantien zu schaffen, um etwaige unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden.

(iv) Abschaffung des Begriffs „Luxuswohnungen“

Ein weiterer Vorschlag sieht die Abschaffung des Begriffs „Luxuswohnungen“ vor, der Unterkünfte mit „modernem und nicht standardmäßigem Komfort“ betrifft, die bislang von den Beschränkungen ausgenommen sind, die für andere Wohnungen hinsichtlich der maximalen Miete und der maximalen Mietgarantie gelten, die der Vermieter verlangen kann.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

  1. Auswirkungen von COVID-19 auf bestehende Verträge, insbesondere auf gewerbliche Mietverträge

Am 13. und 14. Januar 2021 hat das luxemburgische Friedensgericht zwei Urteile gefällt, die bei gewerblichen Vermietern und Mietern in Luxemburg auf ziemlich großes Interesse stießen.

In beiden Fällen wurden die Mieter, die als Cafébesitzer und Textilwarenhändler gewerblich tätig sind, von den Vermietern auf rückständige Miete verklagt, woraufhin diese einen Verzicht oder hilfsweise eine Minderung der Miete ersuchten.

Zur Begründung ihres Ersuchens machten die Mieter geltend, dass ihnen aufgrund der im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen die Nutzung des Mietobjekts untersagt worden sei und sie daher nicht zur Zahlung des Pachtzinses bzw. hilfsweise zur Zahlung des gesamten Pachtzinses verpflichtet seien.

Das Gericht gab ihren Anträgen statt, wobei es den Textilwarenhändler als Gewerbemieter vollständig von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses freistellte und dem Café-Besitzer als Mieter eine Mietminderung von 50 % für die von den luxemburgischen Behörden angeordneten Zeiten der Betriebsschließungen gewährte.

Um dem Anliegen der Mieter Rechnung zu tragen, wandte das Gericht in besonderer Weise ein für synallagmatische Verträge spezifisches Rechtskonzept an: „Risikotheorie“.

Diese Urteile sind nicht rechtskräftig und eine Berufung ist angesichts der enormen finanziellen Auswirkungen, die eine dauerhafte Anerkennung dieser Rechtsprechung in Luxemburg haben könnte, wahrscheinlich.

Derzeit scheint diese Rechtsprechung jedoch in den untergeordneten Instanzen zu überzeugen, da der luxemburgische Friedensrichter am 4. Februar 2021 ein neues Urteil fällte, das die Begründung und die Schlussfolgerungen der vorgenannten Urteile identisch wiedergibt.

  1. Neue Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zum Vorkaufsrecht

Nach Artikel 3 des Pacte logement 1.0 haben die Gemeinden im Falle einer entgeltlichen Veräußerung ein Vorkaufsrecht, insbesondere auf alle unbebauten Grundstücke in bebauten oder zu bebauenden Zonen der Gemeinde.

Nach diesem Artikel kann das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn es um die Schaffung von Wohnraum für einkommensschwache Personen oder die Ausführung von Arbeiten an öffentlichen Straßen oder Anlagen oder Arbeiten zur Errichtung von kommunalen Anlagen geht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Grundsatzurteil vom 5. Januar 2021 klargestellt, dass das Recht der Gemeinden, ein solches Vorkaufsrecht auszuüben, zwingend die Verpflichtung für die vorkaufende Gemeinde beinhaltet, das konkrete Ziel eindeutig und detailliert zu benennen, indem mindestens einer der drei oben genannten Rechtsgründe angeführt wird.

Dies muss bereits bei der Bekanntmachung der Entscheidung der Gemeinde über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Entscheidung durch ein Verwaltungsgericht für ungültig erklärt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof ist der Ansicht, dass diese Angaben die Verpflichtung der Gemeinde zur Verwirklichung des angegebenen Ziels enthalten müssen, um zu vermeiden, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu einem Mechanismus wird, der es ihr ermöglicht, ihre verfügbaren Grundstücksreserven zu erweitern.

Die Gemeinde ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes aber auch nicht verpflichtet, ein konkretes oder in Realisierung befindliches Projekt zu nennen, sondern es reicht aus, dass konkrete Angaben über die künftige Zuordnung des Vorkaufsgrundstücks gemacht werden.


Mitwirkende: