I. EINFÜHRUNG

Der luxemburgische Gesetzgeber und die Verwaltung haben mehrere Gesetzesänderungen eingebracht, die Auswirkungen auf die Immobilienbranche in Luxemburg haben, und es wurden weitere Gesetzesinitiativen durch Gesetzesentwürfe angekündigt. Außerdem hat der luxemburgische Verfassungsgerichtshof eine wichtige Entscheidung getroffen.

II. JÜNGSTE ÄNDERUNGEN DER GESETZE UND VORSCHRIFTEN

  1. Neue steuerrechtliche Maßnahmen

(i) Neues Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) zwischen Luxemburg und dem Vereinigten Königreich

Das luxemburgische Parlament hat am 19. Juli 2023 das neue DBA zwischen Luxemburg und dem Vereinigten Königreich ratifiziert.

Durch das neue DBA wurde in Artikel 13.2 eine sogenannte „Property-Rich“ Regelung eingeführt.

Dieser Bestimmung zufolge wird das Recht auf Besteuerung von Gewinnen, die durch die Veräußerung von Aktien oder Gesellschaftsanteilen (oder vergleichbaren Anteilen, z. B. an Personengesellschaften oder Trusts) an einem Unternehmen erzielt werden, das mehr als 50 % seines Wertes direkt oder indirekt aus einem im anderen Staat gelegenen Grundstück bezieht („property-rich entity“), dem Staat zugerechnet, in dem das Grundstück gelegen ist.

Außerdem gilt die vollständige Befreiung von der Quellensteuer auf Dividendenausschüttungen an den Empfänger, der wirtschaftlicher Eigentümer der Erträge ist, nicht für Ausschüttungen aus Anlagen, deren Erträge aus steuerbefreitem unbeweglichem Vermögen herrühren. Hier sieht das DBA einen Quellensteuerabzug von 15 % vor. Für bestimmte Pensionsfonds gilt die Steuerbefreiung jedoch auch in diesem Fall.

Das neue DBA gilt ab dem 1. Januar 2024.

(ii) Neue Steuervorschriften für den inländischen Immobiliensektor

Mit der Einführung des Gesetzes vom 16. Mai 2023 zur Änderung des geänderten Gesetzes vom 30. Juli 2002 über verschiedene steuerliche Maßnahmen zur Förderung der Vermarktung und des Erwerbs von Bauland und Wohneigentum wurde der Betrag des Steuerkredits (Bëllegen Akt) von 20.000 EUR auf 30.000 EUR für jeden Erwerber erhöht.

Derzeit beträgt der Normalsatz für den Erwerb von Immobilien (Haus, Wohnung, Baugrundstück) 7 %, davon 6 % für die Einregistrierungsgebühren und 1 % für die Umschreibungsgebühren.

Zuvor konnten Privatpersonen, die eine Immobilie für den Eigenbedarf erwerben wollten, unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuergutschrift von bis zu 20.000 EUR in Anspruch nehmen, die von der Einregistrierungs- und Umschreibungsgebühr abgezogen werden konnte.

  1. Reform des Niederlassungsrechts

Mit der Annahme des Gesetzes vom 26. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes vom 2. September 2011, das den Zugang zu den Berufen des Handwerks, des Handels und des Gewerbes sowie zu bestimmten freien Berufen regelt, wurde das luxemburgische Niederlassungsrecht geändert.

Konkret können wir zu den für luxemburgische Immobilienfachleute relevanten Aspekten Folgendes feststellen.

Zum einen führt das neue Gesetz zwei weitere zulassungspflichtige Berufe ein: „Geschäftsvermittler für Immobilien“ und „Vermieter von Kurzzeitunterkünften“.

Bei der Tätigkeit des „Vermittlers von Immobiliengeschäften“ handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, die darin besteht, einen Immobilienmakler mit einem Bauträger oder einer anderen Person, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, in Kontakt zu bringen, ohne notwendigerweise in das Geschäft als solches einzugreifen.

Als „Vermieter von Kurzzeitunterkünften“ gilt eine gewerbliche Tätigkeit, die darin besteht, eine oder mehrere Unterkunftseinheiten für neunzig oder mehr Nächte innerhalb eines Jahres zu vermieten.

Zur zweiten Kategorie gehören vor allem Personen, die Vermietungen vom Typ „Airbnb“ anbieten.

Zum anderen wird mit der Reform die Tätigkeit der „Vermietung von Bürogemeinschaften“ einer Gewerbeerlaubnis unterworfen, was zahlreiche Wirtschaftsbeteiligte unmittelbar betreffen könnte.

  1. Reform der Wohnbeihilfe

Mit der Verabschiedung des Gesetzes vom 7. August 2023 über erschwinglichen Wohnraum und des Gesetzes vom 7. August 2023 über individuelle Wohnbeihilfe wurde der Anspruch auf Wohnbeihilfe überarbeitet, der bisher hauptsächlich durch ein Gesetz von 1979 geregelt war.

Die wichtigsten neuen Punkte sind:

  • Gesetzliche Definition des Begriffs „bezahlbarer Wohnraum“;
  • Überarbeitung des Systems der individuellen Wohnbauförderung, indem insbesondere neue Systeme von Zuschüssen und Subventionen eingeführt und die Bedingungen für deren Gewährung gelockert wurden;
  • Überholung des Systems der Baukostenzuschüsse;
  • Einführung der neuen Konzeptionen (sozialer Bauträger, preisgünstiger Verkauf, sozialer Vermieter usw.);
  • Überarbeitung des Vergabeverfahrens für bezahlbaren Wohnraum und Einführung einer zentralen Anlaufstelle und
  • Gesetzliche Verankerung des Konzepts der „sozialen Mietverwaltung“.

  1. Inkrafttreten des Gesetzes vom 7. Januar 2022 über die Zugänglichkeit von öffentlich zugänglichen Orten, öffentlichen Straßen und kollektiven Wohngebäuden für alle.

Das Gesetz vom 7. Januar 2022 über die Zugänglichkeit aller öffentlichen Orte, öffentlichen Straßen und Gemeinschaftsunterkünfte ist am 1. Juli 2023 in Kraft getreten.

Es schreibt den Grundsatz fest, dass alle öffentlich zugänglichen Orte (ob staatlich oder privat) über die notwendigen Voraussetzungen verfügen müssen, um allen Personen, einschließlich Menschen mit Behinderungen, den Zugang zu ermöglichen.

Ab dem 1. Juli 2023 müssen alle neuen Baugenehmigungsanträge diese Anforderungen an die Zugänglichkeit berücksichtigen.

Das Gesetz sieht vor, dass bestehende Gebäude spätestens bis zum 1. Januar 2032 an die Anforderungen angepasst werden müssen.

Bei Verstößen gegen das Gesetz drohen Sanktionen sowie die Schließung des Betriebs und ein Verbot der Teilnahme an öffentlichen Aufträgen.

III. GESETZESENTWÜRFE, DIE DERZEIT IN BEARBEITUNG SIND

  1. Die Reform der Grundsteuer (Impôt foncier) – „Gesetzentwurf 8082“

Die Grundsteuer wurde in Luxemburg erstmals in der Ersten Französischen Republik in Form der „contribution foncière“ (Grundsteuer) durch das Gesetz vom 3 frimaire de l‘an VII (23. November 1798) eingeführt.

Die Reform der Grundsteuer ist seit Jahren Teil der politischen Diskussion. Um die Wohnungsknappheit zu verringern, verabschiedete die luxemburgische Regierung am 10. Oktober 2022 den Gesetzentwurf 8082 über die Grundsteuer, die Mobilisierungssteuer und die Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnraum (Projet de Loi sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements).

Neben der Neugestaltung der Grundsteuer sieht der Gesetzentwurf die Einführung von zwei neuen Steuern vor, die Anreize für Grundstückseigentümer zur Mobilisierung von Bauland und ungenutzten Wohnungen schaffen sollen, und beinhaltet eine grundlegende Reform des luxemburgischen Grundsteuersystems.

Das Gesetzgebungsverfahren wird zurzeit im Parlament behandelt.

  1. Einrichtung eines nationalen und kommunalen Gebäude- und Wohnungsregisters – Gesetzentwurf 8086

Die Regierung hat am 1. Juni 2022 den Standpunkt bekräftigt, dass die Reform der Grundsteuer und die Einführung einer Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnungen untrennbar miteinander verbunden sind und parallel dazu entwickelt werden müssen. Die Erhebung der Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnungen setzt die Einrichtung eines nationalen Gebäude- und Wohnungsregisters (Registre National des Bâtiments et des Logements) und eines kommunalen Gebäude- und Wohnungsregisters in jeder Gemeinde (Registre Communal des Bâtiments et des Logements) sowie die Einrichtung eines Registers zur Besteuerung der Nichtbelegung von Wohnungen voraus. Das letztgenannte Register ist im Gesetzentwurf zur Einführung der Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnräumen verankert.

Somit werden zwei Arten von Registern geschaffen.

In das kommunale Register werden die folgenden Daten eingetragen:

  1. bestehende Gebäude und Wohnungen und
  2. Gebäude und Wohnungen, für die eine Baugenehmigung im Sinne von Artikel 37 des geänderten Gesetzes vom 19. Juli 2004 über die kommunale Planung und Stadtentwicklung erforderlich ist.

Die Eintragung muss innerhalb von acht Tagen nach der Erteilung einer Baugenehmigung erfolgen.

Die Daten im kommunalen Register dienen somit der Identifizierung der Gebäude und Wohnungen sowie der „Referenzinformation“.

Zu den Referenzinformationen der Gebäude und Wohnungen gehören Daten über:

  1. Geolokalisierung oder Katasterreferenz,
  2. Adressreferenz,
  3. Art und Zuordnung,
  4. Status und
  5. technische Merkmale.

Eine großherzogliche Verordnung regelt die Einzelheiten der Referenzinformationen sowie die Verfahren der Eintragung.

Für die Führung der kommunalen Register können die folgenden Quellen für die Sammlung von Referenzinformationen verwendet werden:

  1. Geolokalisierungsdaten der Kataster- und Vermessungsverwaltung,
  2. Baugenehmigungsakten der Gemeinden und
  3. Ergebnisse von Inspektionen vor Ort.

Bei der Erstellung der kommunalen Register können die Gemeinden die folgenden Quellen für die Sammlung der Referenzinformationen nutzen:

  1. Verwaltung für Kataster und Topografie, Geolokalisierungs- und Bemessungsdaten, falls verfügbar,
  2. Baugenehmigungsakten der Gemeinden oder jede andere nützliche Informationsquelle, die bei den Gemeinden verfügbar ist,
  3. Ergebnisse der Inspektion vor Ort,
  4. Daten, die von den Eigentümern auf Anfrage der Gemeinden zur Verfügung gestellt werden.

Ein nationales Gebäude- und Wohnungsregister wird eingerichtet, das folgende Daten enthält:

  1. die eindeutige alphanumerische Identifizierung von Gebäuden und Wohnungen sowie die Erfassung und Pflege der diesbezüglichen Daten,
  2. die Bereitstellung von Daten über Gebäude und Wohnungen,
  3. die Pflege der Geschichte dieser Daten und
  4. die Zentralisierung der kommunalen Gebäude- und Wohnungsregister auf nationaler Ebene.

Die Daten des nationalen Registers werden aus den Referenzinformationen, einschließlich der Daten der kommunalen Gebäude- und Wohnungsregister, zusammengestellt.

Die Gemeinden sind für alle Daten, die eingegeben oder geändert werden, und für alle Informationen, die an das nationale Register übermittelt werden, sowie für die Richtigkeit der Belege verantwortlich. Die Gemeinden sind auch für alle fehlenden Daten verantwortlich, die in das nationale Register aufgenommen werden könnten.

  1. Änderung des Gesetzes über den Baulandvertrag

Am 27. Oktober 2022 hat der Ausschuss für Innere Angelegenheiten und Gleichstellung neue Änderungsanträge zum Baulandvertrag eingebracht.

Der Gesetzentwurf 7139, der 2017 eingereicht wurde, zielt darauf ab, die Wirksamkeit von Maßnahmen zur Umsetzung von allgemeinen Bebauungsplänen („PAG„) zu verbessern, um dem chronischen Wohnungsmangel in Luxemburg zu begegnen.

Der Gesetzentwurf wurde mit den Änderungen noch einmal neu formuliert und umfasst nun drei Maßnahmen:

(i) Einführung von neuen Dienstbarkeiten

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt neue Dienstbarkeiten ein, deren Zweck es ist, die Art und das Ausmaß der Landnutzung im Laufe der Zeit gemäß dem Konzept der Umsetzung des Stadtentwicklungsplans („PAG“) zu begrenzen.

Im Einzelnen werden die neuen Dienstbarkeiten in zwei Kategorien unterteilt: die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Nutzungsdauer festlegen („CTV„) und die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Bauzeit festlegen („CTL„).

Die Anwendung der CTV ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt ist, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen will, sofern ein spezifischer Entwicklungsplan „neue Entwicklung“ („PAP NQ„) ausgearbeitet wird.

Ab der Beschlussfassung des Gemeinderats haben die Eigentümer der Grundstücke, die der CTV unterliegen, maximal 6 Jahre Zeit, um die Instandhaltungsarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls werden die Grundstücke automatisch in ihre vorherige Klassifizierung zurückgestuft.

Die Umsetzung der CTL ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt ist, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen will.

Die Eigentümer des Grundstücks haben ab der Entscheidung des Gemeinderats bzw. ab dem Ablauf des Instandhaltungsaufschubs (PAP NQ) maximal vier Jahre Zeit, um mit den Bauarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls wird das Grundstück automatisch in eine aufgeschobene Entwicklungszone umgewidmet.

(ii) Einführung eines vereinfachten Änderungsverfahrens für das PAG

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung ermöglicht es den Gemeinden, ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung ihrer PAG anzuwenden, wodurch der Zeitrahmen von 12 auf 7 Monate verkürzt werden soll.

(iii) Änderung des Verfahrens der städtischen Flurbereinigung

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt schließlich ein neues Verfahren für die städtische Flurbereinigung ein, das es ermöglichen soll, die Grundstücke uneinsichtiger Grundstückseigentümer, die sich weigern, an der Versorgung des PAP NQ mitzuwirken, aber für dessen Entwicklung unverzichtbar sind, gegen Grundstücke innerhalb des PAP NQ auszutauschen, die zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden können.

Da jedoch kein politischer Konsens zustande kam und der Staatsrat zahlreiche Kritikpunkte vorbrachte, wurde die Vorlage am 24. November 2023 erneut an den Innenausschuss verwiesen, so dass es sehr wahrscheinlich ist, dass der Entwurf noch einmal überarbeitet wird, ehe er zur Abstimmung vorgelegt wird.

  1. Änderung des Gesetzes vom 21. September 2006 über Wohnungsmietverträge Gesetzentwurf 7642

Die am 31. Juli 2020 vom luxemburgischen Wohnungsbauministerium vorgelegte Gesetzesvorlage 7642 sieht eine Reform des Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete vor.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, dass der kontinuierliche Anstieg der Wohnungsmieten in Luxemburg es immer notwendiger macht, neue Schutzmaßnahmen für Mieter zu treffen und neue Mechanismen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in Luxemburg zu finden.

Der ursprüngliche Gesetzentwurf wurde am 10. November 2022 aufgrund von Änderungsanträgen der Regierung angepasst.

Im Wesentlichen sieht der Gesetzentwurf nun die folgenden Änderungen des bestehenden Rechtsrahmens vor:

(i) Ausschließen eines mündlichen Mietvertrags und verpflichtende Angaben

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass ein Mietvertrag grundsätzlich schriftlich zu dokumentieren ist und die folgenden Mindestangaben enthalten muss:

  • Höhe des investierten Kapitals;
  • Höhe des Mietzinses (ohne Nebenkosten) und die Erklärung, dass der vom Vermieter verlangte Mietzins der gesetzlichen Mietobergrenze entspricht, sowie eine Erklärung bezüglich der Möglichkeit für die Parteien, im Falle von Streitigkeiten über den Mietzins die Mietkommission anzurufen;
  • Anzahlungen oder Pauschalbeträge für Nebenkosten, die getrennt von der Miete anzugeben sind;
  • etwaige Zuschläge für Mobiliar, die gesondert von der Miete anzugeben sind und
  • die Höhe etwaiger zusätzlicher Servicegebühren.

(ii) Einführung einer verbindlichen rechtlichen Regelung speziell für die Wohngemeinschaft

Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, eine verbindliche Regelung für Wohngemeinschaften einzuführen, die definiert wird als die Anmietung derselben Wohnung durch mehrere Mieter im Rahmen eines einzigen Mietvertrags, bei dem die Mieter dem Vermieter gegenüber gesamtschuldnerisch haften.

Die Regelung gilt nicht für verheiratete oder in einer zivilrechtlichen Lebensgemeinschaft lebende Paare, könnte aber für Paare in einer eheähnlichen Gemeinschaft gelten.

In Anbetracht der zunehmenden Zahl von Wohngemeinschaften in Luxemburg, die durch die derzeitige Wohnungsknappheit auf dem luxemburgischen Markt begünstigt wird, ist die Regierung der Ansicht, dass die Einführung einer eigenständigen verbindlichen rechtlichen Regelung, die durch die Verpflichtung der Mitmieter zur Unterzeichnung eines Wohngemeinschaftsvertrags zur Regelung ihrer jeweiligen Pflichten gekennzeichnet ist, notwendig geworden ist.

(iii) Neue Gestaltung der Verfahren für die gesetzliche Mietobergrenze und die Mietanpassung

Der Gesetzentwurf sieht neue Regeln für die Neufestsetzung der jährlichen Höchstmiete vor, die ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie erhalten kann (von 5 % auf 3,5 % oder sogar 3 % des investierten Kapitals, je nach Energieklasse der Immobilie), sowie eine Überarbeitung der Regeln für die Bewertung und Diskontierung des investierten Kapitals, das regelmäßiger als bisher neu zu bewerten sein wird.

Wie vorstehend erwähnt, muss ein Mietvertrag eine Erklärung über das investierte Kapital enthalten. Dieses muss anhand von Belegen nachgewiesen werden, andernfalls kann ein Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Der Mietzins darf nur alle 2 Jahre angepasst werden und die Mieterhöhung darf 10 % der laufenden Miete nicht überschreiten..

(iv) Maklergebühren

Falls ein Immobilienmakler bei der Wohnungssuche eingeschaltet wird, sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Maklergebühren zu gleichen Teilen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter aufgeteilt werden.

(v) Mietkaution

Die Obergrenze für die Mietkaution, die der Vermieter verlangen kann, ist auf 2 und nicht mehr auf 3 Monatsmieten begrenzt.

Für die Rückerstattung der Mietkaution ist ebenfalls ein besonderes Verfahren vorgesehen.

Abgesehen von einigen Ausnahmen (insbesondere bei Zahlungsrückständen) ist der Vermieter verpflichtet, unter Androhung von finanziellen Sanktionen, die Hälfte der Mietkaution innerhalb eines Monats nach Beendigung des Mietverhältnisses und den Restbetrag innerhalb des Monats nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung zurückzuzahlen.

(vi) Abschaffung des Begriffs „Luxuswohnungen“

Der Gesetzentwurf 7642 schafft den Begriff „Luxuswohnungen“ ab, der im aktuellen Artikel 5 des Gesetzes vom 21. September 2006 als alle „Wohnungen mit modernem, nicht standardmäßigem Komfort“ definiert wird.

Die Bezeichnung „Luxuswohnungen“ gibt den Parteien derzeit die Möglichkeit, eine Reihe von verbindlichen Bestimmungen zum Schutz des Mieters vertraglich auszuschließen (insbesondere die gesetzlichen Obergrenzen für die Miete und die Mietgarantie).

Da aber kein politischer Konsens zustande kam und der Staatsrat zahlreiche Kritikpunkte anmeldete, wurde der Entwurf am 24. November 2023 erneut an die Kommission für Wohnungswesen und Raumordnung verwiesen, so dass es sehr wahrscheinlich ist, dass der Entwurf noch einmal überarbeitet wird, bevor er zur Abstimmung kommt.

  1. Maßnahmenpaket zur Wiederbelebung des Wohnungsmarktes – Gesetzentwurf 8353

Im Anschluss an die luxemburgischen Parlamentswahlen vom 8. Oktober 2023 wurde eine neue Regierung vereidigt, die dem Parlament am 7. Februar 2024 mit dem Gesetzentwurf 8353 mehrere Maßnahmen zur Wiederbelebung des Wohnungs- und Baumarktes vorlegte. Dabei handelt es sich in erster Linie um kurz- und langfristige steuerliche Anreize für den Wohnungsbau, wie im Folgenden beschrieben:

(i) Kurzfristige Steueranreize für Wohnimmobilien nur für das Jahr 2024

  • Weitere Erhöhung der Steuergutschrift für die Einregistrierungs- und Umschreibungsgebühren (Bëllegen Akt), wie in Abschnitt II, 1. (ii) beschrieben von 30.000 EUR auf 40.000 EUR pro Erwerber für den Erstwohnsitz, wenn die notarielle Urkunde zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2024 ausgestellt wird. Nach 2024 wird die Ermäßigung wieder auf 30.000 EUR pro Erwerber festgesetzt;
  • Einführung einer neuen Steuergutschrift für Investitionen in Mietwohnungen durch natürliche Personen – gilt für den Erwerb eines nicht geplanten Gebäudes oder eines Teils davon mit denselben Anforderungen an die notarielle Urkunde wie oben und anderen Bedingungen;
  • Senkung des Kapitalertragssteuersatzes auf ein Viertel der Einkommenssteuer, d.h. maximal 12,845%, um den Verkauf von Immobilien durch natürliche Personen anzukurbeln; Rückkehr auf maximal 24,29% nach 2024;
  • Einführung einer „beschleunigten Abschreibung“ von 2 % für 6 Jahre (Verlängerung der Laufzeit um 1 Jahr) sowie eines speziellen Bauabschlags von 4 % der Abschreibungsbasis, begrenzt auf 250.000 EUR, für Wohnungen, die zur Vermietung gebaut werden – gilt für außerplanmäßige Mietwohnungen, die zwischen den oben beschriebenen Zeiträumen erworben werden und
  • Steuerliche Freistellung von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien, die auf Sozialwohnungen oder Wohnungen der Energieeffizienzklasse A+ übertragen werden – gilt für Veräußerungsgewinne aus der Übertragung von bebauten oder unbebauten Gebäuden, die seit mindestens zwei Jahren im Privatvermögen einer Person gehalten werden.

(ii) Langfristige Steueranreize für Wohnraum

  • Erhöhung der steuerlichen Absetzbarkeit von Schuldzinsen für den Erstwohnsitz – ab 2024, 4000 EUR für einen Zeitraum von 1 bis 5 Jahren, 3000 EUR für einen Zeitraum von 6 bis 10 Jahren und 2000 EUR für einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren (Entwurf zur Änderung der großherzoglichen Verordnungen von 1969 über den Mietwert bestimmter Immobilienarten);
  • Erhöhung der Steuerbefreiung der Nettomieteinnahmen aus Sozialwohnungen von 75 % im Jahr 2023 auf 90 % im Jahr 2024;
  • Ausweitung der Steuerbefreiung von Kapitalerträgen auf den Wohnungsfonds (Fonds de Logement), die lokale Einrichtung für bezahlbaren Wohnraum (gilt derzeit für den Staat, die Gemeinden und Gemeindeverbände);
  • Teilweise Steuerbefreiung von Mietzuschüssen, die von einem Arbeitgeber an einen Arbeitnehmer gezahlt werden – 25 % Steuerbefreiung, begrenzt auf 1000 EUR pro Monat und Angestelltem und
  • Erhöhung der Haltedauer, die erforderlich ist, um Spekulationsgewinne in Kapitalgewinne umzuwandeln – bis 2024 werden bei Immobilien, die weniger als oder gleich zwei Jahre gehalten werden, Spekulationsgewinne zu einem gestaffelten Satz besteuert, bei Immobilien, die länger als zwei Jahre gehalten werden, werden Veräußerungsgewinne zum derzeitigen halben Gesamtsteuersatz besteuert (oder zum viertel Gesamtsteuersatz, wenn der oben genannte Ermäßigungssatz 2024 angenommen wird), ab 2025 werden bei einem Halten von weniger als oder gleich fünf Jahren Spekulationsgewinne zu einem gestaffelten Satz besteuert, nach fünf Jahren werden Veräußerungsgewinne zum halben Gesamtsteuersatz besteuert.

IV. NEUERE RECHTSPRECHUNG

  1. Urteil des Verfassungsgerichts vom 23. Dezember 2022 zum gewerblichen Mietvertrag und Urteil des Friedensgerichts Esch-sur-Alzette vom 2. November 2023

Das Verfassungsgericht hat mit Urteil Nr. 176 vom 23. Dezember 2022 den Artikel 1762-6, Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches für verfassungswidrig erklärt, der vorsieht, dass „außer im Falle einer Untervermietung, bei der der Mieter spezifische Investitionen für die Tätigkeit des Untermieters getätigt hat, die vom Untermieter an den Mieter gezahlten Mieten nicht höher sein dürfen als die vom Mieter an den Vermieter gezahlten Mieten“.

Wie das Verfassungsgericht feststellte, erlaubt die durch den genannten Artikel auferlegte Beschränkung einem Wirtschaftsteilnehmer, der Gewerberäume gemietet hat, nicht, diese zu einem Preis unterzuvermieten, der sogar seine Betriebskosten im Zusammenhang mit der Untervermietung deckt, und erst recht nicht, einen angemessenen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass die in Artikel 1762-6 Absatz 4 festgelegte Obergrenze für die Untervermietung eine unverhältnismäßige Beschränkung der von der Verfassung garantierten Gewerbefreiheit darstellt.

Allerdings ist zu beachten, dass die verfassungswidrige Bestimmung mit dem Urteil nicht automatisch entfällt. Der Gesetzgeber ist gefordert, die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes wiederherzustellen.

Im Anschluss an die Zurückverweisung des Falles durch den Verfassungsgerichtshof wurde das Friedensgericht Esch-sur-Alzette aufgefordert, das oben genannte Urteil auszulegen und am 2. November 2023 ein Urteil in dieser Sache zu erlassen.

So stellte das Gericht insbesondere fest, dass die Erhebung einer Marge in Höhe von 10 % der Hauptmiete durch den Hauptmieter zusätzlich zu der seinem Untermieter in Rechnung gestellten Miete einen „angemessenen Gewinn“ im Sinne des Urteils vom 23. Dezember 2022 darstelle.

Das Gericht vertrat die Auffassung, dass dieser Satz von 10 % für alle Untermietverhältnisse gelten soll, bis der Gesetzgeber korrigierend eingreift, da diese Methode den Parteien die systematische Beauftragung eines Sachverständigen erspart und ein gewisses Maß an Rechtssicherheit schafft.

Von:

Übersetzung aus Franjo BIEWER.