I. EINFÜHRUNG

Der luxemburgische Gesetzgeber und die Verwaltung haben mehrere Gesetzesänderungen eingebracht, die Auswirkungen auf die Immobilienbranche in Luxemburg haben, und es wurden weitere Gesetzesinitiativen durch Gesetzesentwürfe angekündigt. Außerdem hat der luxemburgische Verfassungsgerichtshof eine wichtige Entscheidung getroffen.

II. JÜNGSTE ÄNDERUNGEN DER GESETZE UND VORSCHRIFTEN

1. Änderungen des Steuersystems

(i) 20%-ige Immobilienbesteuerung

Die luxemburgischen Steuerbehörden haben am 20. Januar 2022 ein neues Rundschreiben zur „20%-igen Immobiliensteuer“ veröffentlicht, die durch das luxemburgische Gesetz vom 19. Dezember 2020 mit Wirkung zum 1. Januar 2021 eingeführt wurde.

Die 20%-ige Immobiliensteuer ist von den folgenden Einrichtungen („Investmentgesellschaften„) gegenüber den luxemburgischen Steuerbehörden zu erklären und zu entrichten:

  • Bestimmte Organismen für gemeinsame Anlagen (OGAs),
  • Spezialinvestmentfonds (SIF) und
  • Reservierte Alternative Investmentfonds (RAIF)

ausgenommen solche, die in Form einer Kommanditgesellschaft gegründet wurden.

Anlagevehikel müssen die 20%-ige Immobiliensteuer auch dann anmelden und zahlen, wenn sie Anteile an steuerlich transparenten Unternehmen halten, wie z.B.:

  • einer offenen Handelsgesellschaft (société en nom collectif – SENC),
  • einer einfachen Kommanditgesellschaft (société en commandite simple),
  • einer speziellen Kommanditgesellschaft (société en commandite spéciale),
  • einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (société civile) oder
  • einem gemeinsamen Anlagefonds (fonds commun de placement – FCP).

Die 20%-ige Immobiliensteuer gilt für Folgendes:

  • Einkünfte aus der Vermietung einer in Luxemburg befindlichen Immobilie,
  • Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung einer in Luxemburg befindlichen Immobilie und
  • Einkünfte aus der Veräußerung von Beteiligungen an den vorgenannten steuerlich transparenten Unternehmen oder an einem FCP.

Der Meldepflicht ist spätestens bis zum 31. Mai des Jahres nachzukommen, das auf das Jahr folgt, in dem die genannten Einkünfte erzielt wurden.

Die Anlagevehikel haben alle Belege über die Höhe der gemeldeten Einkünfte und Gewinne vorzulegen, einschließlich eines Berichts eines Wirtschaftsprüfers, der diese Einkünfte und Gewinne bestätigt.

(ii) Die Beschränkung der Anwendung der Regelung zur beschleunigten steuerlichen Abschreibung von 4%

Das luxemburgische Parlament hat am 23. Dezember 2022 das Haushaltsgesetz für das Jahr 2023 („Haushaltsgesetz„) verabschiedet.

Darin wird unter anderem die beschleunigte Abschreibung von 4 Prozent für Gebäude oder Gebäudeteile, die für Mietwohnungen genutzt werden, auf zwei Immobilien oder Teile von Immobilien, die für Mietwohnungen genutzt werden und nach dem 31. Dezember 2022 erworben oder errichtet wurden, beschränkt.

III. GESETZESENTWÜRFE, DIE DERZEIT IN BEARBEITUNG SIND

1. Die Reform der Grundsteuer (Impôt foncier) – „Gesetzentwurf 8082“ oder der „Gesetzentwurf“

Die Grundsteuer wurde in Luxemburg erstmals in der Ersten Französischen Republik in Form der „contribution foncière“ (Grundsteuer) durch das Gesetz vom 3 frimaire de l‘an VII (23. November 1798) eingeführt.

Die heutige Grundsteuer stammt aus dem deutschen Steuersystem der 1930er Jahre.

Das Besteuerungsverfahren besteht aus zwei Schritten. Zunächst muss die Steuerverwaltung (Administration des Contributions Directes oder „ACD„) in regelmäßigen Abständen die Grundwerte ermitteln, indem sie dem Steuerpflichtigen einen „Einheitswert“-Bescheid zusendet.

Anschließend beschließt jede Gemeinde jährlich ihren Gemeindesteuersatz.

Der fällige Steuerbetrag wird durch die Multiplikation des Einheitswerts mit dem Gemeindesteuersatz ermittelt und den Steuerpflichtigen durch einen Grundsteuerbescheid mitgeteilt.

Die vom Gesetz vorgesehene regelmäßige Aktualisierung dieser Werte war so kompliziert, dass die heute in Luxemburg angewandten Werte seit dem Jahr 1941 nicht mehr angepasst wurden!

Seit Jahren ist die Reform der Grundsteuer Teil der politischen Diskussion. Um die Wohnungsknappheit zu verringern, verabschiedete die luxemburgische Regierung am 10. Oktober 2022 den Gesetzentwurf 8082 über die Grundsteuer, die Mobilisierungssteuer und die Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnraum (Projet de Loi sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements).

Mit dem Gesetzentwurf 8082 werden mehrere Gesetze geändert; seine Zielsetzungen lassen sich wie folgt zusammenfassen: „Die Reform der Grundsteuer, die der Bodenspekulation entgegenwirken soll, wird mit der Neufassung der allgemeinen Bebauungspläne (PAG) der „neuen Generation“ verknüpft. Es wird ein Steuerfreibetrag für die Grundsteuer eingeführt, die auf selbst bewohnten Immobilien erhoben wird. Die Reform der Grundsteuer wird die Gelegenheit bieten, das System der spezifischen Gemeindesteuer für die Nichtbelegung oder Nichtnutzung bestimmter Immobilien für Bauzwecke zu ersetzen und zu vereinfachen“

Neben der Neugestaltung der Grundsteuer sieht der Gesetzentwurf die Einführung von zwei neuen Steuern vor, die Anreize für Grundstückseigentümer zur Mobilisierung von Bauland und ungenutzten Wohnungen schaffen sollen, und beinhaltet eine grundlegende Reform des luxemburgischen Grundsteuersystems.

Somit befasst sich der Gesetzentwurf mit drei verschiedenen Arten der Besteuerung:

(i) Die Grundsteuer

Mit dem Gesetzentwurf wird eine Neubewertung aller Grundstücke vorgeschlagen, die auf der Einführung einer Regelung beruhen soll, die sicherstellt, dass eine solche Bewertung fair, gerecht, objektiv und transparent ist. Die vorgesehene Formel für die Bewertung von Grundstücken basiert auf einer Reihe von Faktoren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, und zwar:

  • das Baupotenzial,
  • die Art der Nutzung des Grundstücks,
  • die geografische Lage,
  • die Entwicklungsphase (sofortige oder nicht sofortige Verfügbarkeit für eine Bebauung),
  • die verfügbare Fläche,
  • die Anzahl der in der Nähe verfügbaren Einrichtungen und Dienstleistungen und
  • das allgemeine Preisniveau von Immobilien.

Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ist abhängig vom Wert des Grundstücks (siehe oben), ggf. aufgeteilt auf mehrere Eigentümer, dem kommunalen Steuersatz und den angewandten Freibeträgen.

Dabei ist zu beachten, dass der kommunale Steuersatz zwischen 9 % und 11 % liegt und die Regierung für Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz auf dem Grundstück haben, einen Freibetrag vorgesehen hat.

(ii) Steuer auf die Mobilisierung von Grundstücken

Mit dieser Steuer soll „die Nutzung des dem Grundstück durch die Gemeindeordnung zugewiesenen Baupotenzials gefördert werden“. Sie wird also nur dann fällig, wenn ein Grundstück brachliegt und somit nicht die ihm durch die Vorschriften zugedachte Nutzung erfolgt.

So würde beispielsweise ein Grundstück, dessen Größe oder Beschaffenheit den Bau von Wohnungen nicht zulässt, nicht besteuert werden.

Dagegen wird ein Grundstück, das über eine ausreichende Restfläche für einen Neubau verfügt, besteuert, auch wenn es bereits bebaut ist, sofern die verfügbare Fläche nicht genutzt wird.

Die Höhe der Steuer ist abhängig von den Jahren, in denen das Grundstück als unbebaut gilt. Je länger ein Grundstück unbebaut bleibt, desto höher wird der Steuersatz.

(iii) Steuer auf Nichtbelegung von Wohnungen

Mit der „Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnungen“ sollen Immobilien besteuert werden, die zwar durch ein Gebäude bebaut sind, bei denen diese Nutzung aber nicht zu einer tatsächlichen Belegung des Gebäudes in Form einer persönlichen Nutzung, z. B. als Wohnung, führt.

Bisher hatten die Gemeinden die Möglichkeit, eine solche Steuer auf lokaler Ebene einzuführen, doch nur wenige Gemeinden haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Der Gesetzentwurf schreibt vor, dass künftig eine obligatorische, vom Staat festgelegte Steuer erhoben werden soll.

Eine Wohnung gilt als unbewohnt, wenn während eines Zeitraums von sechs aufeinanderfolgenden Monaten keine natürliche Person im nationalen Register für natürliche Personen eingetragen ist. Im Gesetz sind auch weitere Fälle von Leerstand vorgesehen.

Die Gemeinden müssen den Leerstand von Wohnungen in ihrem Gebiet feststellen und die erforderlichen Informationen an die Steuerverwaltung weiterleiten, die dann die Steuer festsetzt und einzieht.

Die Grundsteuerreform, die ein komplexes Unterfangen ist, wird voraussichtlich nicht vor 2026 in Kraft treten.

2. Einrichtung eines nationalen und kommunalen Gebäude- und Wohnungsregisters – Gesetzentwurf 8086

Die Regierung hat am 1. Juni 2022 den Standpunkt bekräftigt, dass die Reform der Grundsteuer und die Einführung einer Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnungen untrennbar miteinander verbunden sind und parallel dazu entwickelt werden müssen. Die Erhebung der Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnungen setzt die Einrichtung eines nationalen Gebäude- und Wohnungsregisters (Registre National des Bâtiments et des Logements) und eines kommunalen Gebäude- und Wohnungsregisters in jeder Gemeinde (Registre Communal des Bâtiments et des Logements) sowie die Einrichtung eines Registers zur Besteuerung der Nichtbelegung von Wohnungen voraus. Das letztgenannte Register ist im Gesetzentwurf zur Einführung der Steuer auf die Nichtbelegung von Wohnräumen verankert.

Somit werden zwei Arten von Registern geschaffen.

In das kommunale Register werden die folgenden Daten eingetragen:

  1. bestehende Gebäude und Wohnungen und
  2. Gebäude und Wohnungen, für die eine Baugenehmigung im Sinne von Artikel 37 des geänderten Gesetzes vom 19. Juli 2004 über die kommunale Planung und Stadtentwicklung erforderlich ist.

Die Eintragung muss innerhalb von acht Tagen nach der Erteilung einer Baugenehmigung erfolgen.

Die Daten im kommunalen Register dienen somit der Identifizierung der Gebäude und Wohnungen sowie der „Referenzinformation“.

Zu den Referenzinformationen der Gebäude und Wohnungen gehören Daten über:

  1. Geolokalisierung oder Katasterreferenz,
  2. Adressreferenz,
  3. Art und Zuordnung,
  4. Status und
  5. technische Merkmale.

Eine großherzogliche Verordnung regelt die Einzelheiten der Referenzinformationen sowie die Verfahren der Eintragung.

Für die Führung der kommunalen Register können die folgenden Quellen für die Sammlung von Referenzinformationen verwendet werden:

  1. Geolokalisierungsdaten der Kataster- und Vermessungsverwaltung,
  2. Baugenehmigungsakten der Gemeinden und
  3. Ergebnisse von Inspektionen vor Ort.

Bei der Erstellung der kommunalen Register können die Gemeinden die folgenden Quellen für die Sammlung der Referenzinformationen nutzen:

  1. Verwaltung für Kataster und Topografie, Geolokalisierungs- und Bemessungsdaten, falls verfügbar,
  2. Baugenehmigungsakten der Gemeinden oder jede andere nützliche Informationsquelle, die bei den Gemeinden verfügbar ist,
  3. Ergebnisse der Inspektion vor Ort,
  4. Daten, die von den Eigentümern auf Anfrage der Gemeinden zur Verfügung gestellt werden.

Ein nationales Gebäude- und Wohnungsregister wird eingerichtet, das folgende Daten enthält:

  1. die eindeutige alphanumerische Identifizierung von Gebäuden und Wohnungen sowie die Erfassung und Pflege der diesbezüglichen Daten,
  2. die Bereitstellung von Daten über Gebäude und Wohnungen,
  3. die Pflege der Geschichte dieser Daten und
  4. die Zentralisierung der kommunalen Gebäude- und Wohnungsregister auf nationaler Ebene.

Die Daten des nationalen Registers werden aus den Referenzinformationen, einschließlich der Daten der kommunalen Gebäude- und Wohnungsregister, zusammengestellt.

Die Gemeinden sind für alle Daten, die eingegeben oder geändert werden, und für alle Informationen, die an das nationale Register übermittelt werden, sowie für die Richtigkeit der Belege verantwortlich. Die Gemeinden sind auch für alle fehlenden Daten verantwortlich, die in das nationale Register aufgenommen werden könnten.

3. Änderung des Gesetzes über den Baulandvertrag

Am 27. Oktober 2022 hat der Ausschuss für Innere Angelegenheiten und Gleichstellung neue Änderungsanträge zum Baulandvertrag eingebracht.

Der Gesetzentwurf 7139, der 2017 eingereicht wurde, zielt darauf ab, die Wirksamkeit von Maßnahmen zur Umsetzung von allgemeinen Bebauungsplänen („PAG„) zu verbessern, um dem chronischen Wohnungsmangel in Luxemburg zu begegnen.

Der Gesetzentwurf wurde mit den Änderungen noch einmal neu formuliert und umfasst nun drei Maßnahmen:

(i) Einführung von neuen Dienstbarkeiten

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt neue Dienstbarkeiten ein, deren Zweck es ist, die Art und das Ausmaß der Landnutzung im Laufe der Zeit gemäß dem Konzept der Umsetzung des Stadtentwicklungsplans („PAG“) zu begrenzen.

Im Einzelnen werden die neuen Dienstbarkeiten in zwei Kategorien unterteilt: die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Nutzungsdauer festlegen („CTV„) und die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Bauzeit festlegen („CTL„).

Die Anwendung der CTV ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt ist, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen will, sofern ein spezifischer Entwicklungsplan „neue Entwicklung“ („PAP NQ„) ausgearbeitet wird.

Ab der Beschlussfassung des Gemeinderats haben die Eigentümer der Grundstücke, die der CTV unterliegen, maximal 6 Jahre Zeit, um die Instandhaltungsarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls werden die Grundstücke automatisch in ihre vorherige Klassifizierung zurückgestuft.

Die Umsetzung der CTL ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt ist, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen will.

Die Eigentümer des Grundstücks haben ab der Entscheidung des Gemeinderats bzw. ab dem Ablauf des Instandhaltungsaufschubs (PAP NQ) maximal vier Jahre Zeit, um mit den Bauarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls wird das Grundstück automatisch in eine aufgeschobene Entwicklungszone umgewidmet.

(ii) Einführung eines vereinfachten Änderungsverfahrens für das PAG

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung ermöglicht es den Gemeinden, ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung ihrer PAG anzuwenden, wodurch der Zeitrahmen von 12 auf 7 Monate verkürzt werden soll.

(iii) Änderung des Verfahrens der städtischen Flurbereinigung

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt schließlich ein neues Verfahren für die städtische Flurbereinigung ein, das es ermöglichen soll, die Grundstücke uneinsichtiger Grundstückseigentümer, die sich weigern, an der Versorgung des PAP NQ mitzuwirken, aber für dessen Entwicklung unverzichtbar sind, gegen Grundstücke innerhalb des PAP NQ auszutauschen, die zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden können.

4. Änderung des Gesetzes vom 21. September 2006 über Wohnungsmietverträge

Die am 31. Juli 2020 vom luxemburgischen Wohnungsbauministerium vorgelegte Gesetzesvorlage 7642 sieht eine Reform des Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete vor.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, dass der kontinuierliche Anstieg der Wohnungsmieten in Luxemburg es immer notwendiger macht, neue Schutzmaßnahmen für Mieter zu treffen und neue Mechanismen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in Luxemburg zu finden.

Der ursprüngliche Gesetzentwurf wurde am 10. November 2022 aufgrund von Änderungsanträgen der Regierung angepasst.

Im Wesentlichen sieht der Gesetzentwurf nun die folgenden Änderungen des bestehenden Rechtsrahmens vor:

(i) Ausschließen eines mündlichen Mietvertrags und verpflichtende Angaben

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass ein Mietvertrag grundsätzlich schriftlich zu dokumentieren ist und die folgenden Mindestangaben enthalten muss:

– Höhe des investierten Kapitals;

– Höhe des Mietzinses (ohne Nebenkosten) und die Erklärung, dass der vom Vermieter verlangte Mietzins der gesetzlichen Mietobergrenze entspricht, sowie eine Erklärung bezüglich der Möglichkeit für die Parteien, im Falle von Streitigkeiten über den Mietzins die Mietkommission anzurufen;

– Anzahlungen oder Pauschalbeträge für Nebenkosten, die getrennt von der Miete anzugeben sind;

– etwaige Zuschläge für Mobiliar, die gesondert von der Miete anzugeben sind und

– die Höhe etwaiger zusätzlicher Servicegebühren.

(ii)    Einführung einer verbindlichen rechtlichen Regelung speziell für die Wohngemeinschaft

Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, eine verbindliche Regelung für Wohngemeinschaften einzuführen, die definiert wird als die Anmietung derselben Wohnung durch mehrere Mieter im Rahmen eines einzigen Mietvertrags, bei dem die Mieter dem Vermieter gegenüber gesamtschuldnerisch haften.

Die Regelung gilt nicht für verheiratete oder in einer zivilrechtlichen Lebensgemeinschaft lebende Paare, könnte aber für Paare in einer eheähnlichen Gemeinschaft gelten.

In Anbetracht der zunehmenden Zahl von Wohngemeinschaften in Luxemburg, die durch die derzeitige Wohnungsknappheit auf dem luxemburgischen Markt begünstigt wird, ist die Regierung der Ansicht, dass die Einführung einer eigenständigen verbindlichen rechtlichen Regelung, die durch die Verpflichtung der Mitmieter zur Unterzeichnung eines Wohngemeinschaftsvertrags zur Regelung ihrer jeweiligen Pflichten gekennzeichnet ist, notwendig geworden ist.

(iii) Neue Gestaltung der Verfahren für die gesetzliche Mietobergrenze und die Mietanpassung

Der Gesetzentwurf sieht neue Regeln für die Neufestsetzung der jährlichen Höchstmiete vor, die ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie erhalten kann (von 5 % auf 3,5 % oder sogar 3 % des investierten Kapitals, je nach Energieklasse der Immobilie), sowie eine Überarbeitung der Regeln für die Bewertung und Diskontierung des investierten Kapitals, das regelmäßiger als bisher neu zu bewerten sein wird.

Wie vorstehend erwähnt, muss ein Mietvertrag eine Erklärung über das investierte Kapital enthalten. Dieses muss anhand von Belegen nachgewiesen werden, andernfalls kann ein Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Der Mietzins darf nur alle 2 Jahre angepasst werden.

(iv) Maklergebühren

Falls ein Immobilienmakler bei der Wohnungssuche eingeschaltet wird, sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Maklergebühren zu gleichen Teilen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter aufgeteilt werden.

(v) Mietkaution

Die Obergrenze für die Mietkaution, die der Vermieter verlangen kann, ist auf 2 und nicht mehr auf 3 Monatsmieten begrenzt.

Für die Rückerstattung der Mietkaution ist ebenfalls ein besonderes Verfahren vorgesehen.

Abgesehen von einigen Ausnahmen (insbesondere bei Zahlungsrückständen) ist der Vermieter verpflichtet, unter Androhung von finanziellen Sanktionen, die Hälfte der Mietkaution innerhalb eines Monats nach Beendigung des Mietverhältnisses und den Restbetrag innerhalb des Monats nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung zurückzuzahlen.

(vi) Abschaffung des Begriffs „Luxuswohnungen“

Der Gesetzentwurf schafft den Begriff „Luxuswohnungen“ ab, der im aktuellen Artikel 5 des Gesetzes vom 21. September 2006 als alle „Wohnungen mit modernem, nicht standardmäßigem Komfort“ definiert wird.

Die Bezeichnung „Luxuswohnungen“ gibt den Parteien derzeit die Möglichkeit, eine Reihe von verbindlichen Bestimmungen zum Schutz des Mieters vertraglich auszuschließen (insbesondere die gesetzlichen Obergrenzen für die Miete und die Mietgarantie).

IV. NEUERE RECHTSPRECHUNG

1. Urteil des Verfassungsgerichts vom 23. Dezember 2022 zum gewerblichen Mietvertrag

Das Verfassungsgericht hat mit Urteil Nr. 176 vom 23. Dezember 2022 den Artikel 1762-6, Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches für verfassungswidrig erklärt, der vorsieht, dass „außer im Falle einer Untervermietung, bei der der Mieter spezifische Investitionen für die Tätigkeit des Untermieters getätigt hat, die vom Untermieter an den Mieter gezahlten Mieten nicht höher sein dürfen als die vom Mieter an den Vermieter gezahlten Mieten“.

Wie das Verfassungsgericht feststellte, erlaubt die durch den genannten Artikel auferlegte Beschränkung einem Wirtschaftsteilnehmer, der Gewerberäume gemietet hat, nicht, diese zu einem Preis unterzuvermieten, der sogar seine Betriebskosten im Zusammenhang mit der Untervermietung deckt, und erst recht nicht, einen angemessenen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass die in Artikel 1762-6 Absatz 4 festgelegte Obergrenze für die Untervermietung eine unverhältnismäßige Beschränkung der von der Verfassung garantierten Gewerbefreiheit darstellt.

Allerdings ist zu beachten, dass die verfassungswidrige Bestimmung mit dem Urteil nicht automatisch entfällt. Der Gesetzgeber ist gefordert, die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes wiederherzustellen.

Mitwirkende: