• Der Sachverhalt

Am 13. und 14. Januar 2021 hat das luxemburgische Friedensgericht zwei Urteile gefällt[1], die bei gewerblichen Vermietern und Mietern in Luxemburg auf ziemlich großes Interesse stießen.

In beiden Fällen wurden die Mieter, die als Cafébesitzer und Textilwarenhändler gewerblich tätig sind, von den Vermietern auf rückständige Miete verklagt, woraufhin diese einen Verzicht oder hilfsweise eine Minderung der Miete ersuchten.

Zur Begründung ihres Ersuchens machten die Pächter geltend, dass ihnen aufgrund der im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen die Nutzung des Mietobjekts untersagt worden sei und sie daher nicht zur Zahlung des Pachtzinses bzw. hilfsweise zur Zahlung des gesamten Pachtzinses verpflichtet seien.

Das Gericht gab ihren Anträgen statt, wobei es den Textilwarenhändler als Gewerbemieter vollständig von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses freistellte und dem Café-Besitzer als Mieter eine Mietminderung von 50 % für die von den luxemburgischen Behörden angeordneten Zeiten der Betriebsschließungen gewährte.

  • Entscheidungsgründe des Gerichts

Um dem Ansinnen der Mieter zu entsprechen, hat das Gericht in besonderer Weise ein Rechtskonzept angewandt, das speziell für synallagmatische Verträge gilt (das sind Verträge, die gegenseitige Verpflichtungen der Parteien vorsehen, wie es bei einem Mietvertrag gegeben ist): Die „Risikotheorie“.

Diese Theorie ist in der Tat neu und wurde insbesondere durch ein Urteil des belgischen Kassationsgerichtshofs vom 27. Juni 1946 bekannt gemacht[2].  Sie hat auch schon in der luxemburgischen Rechtsprechung Anwendung gefunden[3].

Nach der Risikotheorie führt der Wegfall von Verpflichtungen einer Partei infolge von höherer Gewalt zum Wegfall der entsprechenden Verpflichtungen der anderen Partei und begründet gegebenenfalls die Rückabwicklung des Vertrags.

Dieser Grundsatz findet in einigen Artikeln des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung, u. a. in Artikel 1722, der besagt, dass der Mietvertrag automatisch beendet wird, wenn das Mietobjekt während der Mietzeit infolge höherer Gewalt vollständig zerstört wird; wird es nur teilweise zerstört, kann der Mieter den Umständen entsprechend entweder eine Minderung der Miete oder die Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.

Das heißt, da der Vermieter nicht mehr in der Lage ist, seine wesentliche Vertragspflicht zu erfüllen, nämlich dem Mieter die ungestörte Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten infolge höherer Gewalt, die zu deren Zerstörung geführt hat, zu ermöglichen, kann er nicht mehr die Gegenleistung in Form der Mietzahlung verlangen.

Ausgehend von einer weiten Auslegung dieses Artikels, wenn nicht sogar in Analogie dazu, gab das Gericht den Anträgen der Mieter statt, indem es feststellte, dass die Risikotheorie nicht nur auf Fälle des materiellen Verlusts der Mietsache, sondern auch auf Fälle des rechtlichen Verlusts der ungestörten Nutzung Anwendung findet:

„Die angeordnete Schließung des Mietobjekts macht es dem Vermieter somit unmöglich, die Nutzung des Mietobjekts zu gewährleisten, so dass der Mieter in Anwendung von Artikel 1722 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete und der mit der Nutzung des Objekts verbundenen Kosten befreit ist“.[4]

Auch die Tatsache, dass der Textilwarenhändler als Mieter keinen alternativen Vertrieb seiner Waren über das Internet aufgebaut hatte, hatte nach Ansicht des Gerichts keinen Einfluss auf die Beilegung des Rechtsstreits, da er dadurch ohnehin nicht in der Lage gewesen wäre, die gemieteten Räumlichkeiten effektiv zu nutzen.

Hinsichtlich der anderen Angelegenheit hat der Cafébesitzer nur eine 50-prozentige Minderung der Miete für die Zeit der Schließung verlangt, so dass das Gericht ihm keine vollständige Entlastung gewähren konnte.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass nach der Rechtsprechung des Gerichts die Unmöglichkeit, die gemieteten Räumlichkeiten zweckentsprechend zu nutzen, zwar geeignet ist, den Mieter von seiner Zahlungspflicht zu befreien, dies aber nicht der Fall ist, wenn unvorhergesehene Ereignisse lediglich den Gewinn des Mieters schmälern, ohne ihn daran zu hindern, die gemieteten Räumlichkeiten zweckentsprechend zu nutzen.[5]

Diese Urteile sind nicht rechtskräftig und eine Berufung ist angesichts der enormen finanziellen Auswirkungen, die eine dauerhafte Anerkennung dieser Rechtsprechung in Luxemburg haben könnte, wahrscheinlich.

  • Empfohlene Vorgehensweisen

Während die luxemburgische Rechtsprechung unseres Wissens noch nie über die Frage entschieden hat, ob Artikel 1722 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine öffentlich-rechtliche Bestimmung ist, so hat der französische Kassationsgerichtshof ausdrücklich dessen ergänzenden Charakter eingeräumt und den Parteien damit die Möglichkeit eröffnet, die Anwendung dieser Bestimmung vertraglich auszuschließen.[6]

Es ist durchaus denkbar, dass die luxemburgischen Gerichte, wie in vielen anderen Angelegenheiten auch, der Auffassung der französischen Rechtsprechung folgen könnten, um den ergänzenden Charakter des Artikels 1722 des Bürgerlichen Gesetzbuches anzuerkennen.

Angesichts der obigen Ausführungen wären die Vermieter also gut beraten, in ihren Gewerbemietverträgen künftig eine Klausel aufzunehmen, wonach die mit einer erneuten langfristigen Schließung von Mietobjekten verbundenen Risiken ausschließlich zu Lasten des Mieters gehen, oder eine von vornherein klar definierte Risikoverteilung vorzusehen.


[1] J.P. (Luxembourg), 13. Januar 2021, n°94/21 ; J.P. (Luxembourg), 14. Januar 2021, n°124/21.

[2] Cass. (be), 27. Juni 1946, Entscheidung Metro Goldwyn, Pas., 1946, I, 270.

[3] Zum Beispiel, T.A. (Luxembourg), 11. Januar 2008, n°109833 ; T.A. (Luxembourg), 16. Januar 2009, n°116672; J.P. (Esch-sur-Alzette), 30. März 2012, n°1015/12.

[4] J.P. (Luxembourg), 14. Januar 2021, op. cit., p. 15.

[5] J.P. (Luxembourg), 13. Januar 2021, op. cit., p.4.

[6] Cass. (fr.), 17. Dezember 2015, n°14-23.385.


Von Mario DI STEFANO und Quentin MARTIN.