Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und Käufern sind beim Verkauf von zu errichtenden Gebäuden Legion. Zwar sind die Ansprüche der Käufer manchmal berechtigt, aber nicht selten kommt es auch zu unbegründeten oder gar völlig lächerlichen Beschwerden. Jedenfalls ist es besser, Käufern nicht gleich den Knüppel in die Hand zu geben, mit dem dann geschlagen wird. Doch genau das passiert oft, wenn die Praktiker übersehen, dass mit zahlreichen VEFA-Rechtsvorschriften auch strafrechtliche Konsequenzen verbunden sind.

Beispielsweise sieht Artikel VII Absatz. 1 des Gesetzes vom 28. Dezember 1976 über den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden und die Verpflichtung zur Gewährleistung bei Baumängeln (weder in das Bürgerliche Gesetzbuch noch in das Strafgesetzbuch aufgenommen) vor, dass jede Person, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines zu errichtenden Gebäudes vom Käufer vor der Unterzeichnung des notariellen VEFA-Vertrages eine Zahlung oder eine Anzahlung gleich welcher Art, mit Ausnahme der 2 %-igen Sicherheitsleistung, verlangt oder angenommen hat, vor Beginn der Arbeiten einen Vorschuss auf den vorgesehenen Bau annimmt oder verlangt, nach Beginn der Arbeiten Zahlungen annimmt oder verlangt, die mit dem erbrachten Leistungsumfang nicht vereinbar sind, im Rahmen einer Reservierung andere Gelder als eine Sicherheitsleistung uf ein Sonderkonto, das auf den Namen des Reservierenden eröffnet wurde, entgegennimmt oder gar eine Sicherheitsleistung verlangt, die zwei Prozent des vorläufigen Kaufpreises übersteigt, mit einer Freiheitsstrafe von acht Tagen bis zu einem Jahr und einer Geldstrafe von EUR 251 bis EUR 2. 500 oder mit nur einer dieser Strafen bestraft werden kann.

In der Praxis kommt es dennoch nicht selten vor, dass Bauträger Zahlungen für noch nicht ausgeführte Arbeiten verlangen.

Praktiker sollten jedoch nicht die Bestimmung des Artikels 1601-9 des Bürgerlichen Gesetzbuchs übersehen, wonach „nach Beginn der Arbeiten die mit dem Bau zusammenhängenden Zahlungen erst mit dem Fortschreiten der Arbeiten fällig werden, so dass die gezahlten Beträge jederzeit dem Umfang der ausgeführten Arbeiten entsprechen.“

In der Rechtsprechung wurde bereits ein solcher Fall entschieden, in dem ein Bauträger zu einer Geldstrafe von EUR 2.000 verurteilt wurde (Trib. Arr. Lux, 8. Januar 2008).

Verstößt ein Bauträger also gegen die gesetzlichen Bestimmungen für den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden, setzt er sich neben dem Risiko strafrechtlicher Konsequenzen auch einer erheblichen Schwächung seiner Verhandlungsposition gegenüber gut beratenen Käufern aus.

Zur Vermeidung eines solchen Risikos, aber auch und vor allem einer strafrechtlichen Belangung, ist es sinnvoll, sich in allen Phasen eines Projektes peinlich genau an das Gesetz zu halten.

Von Vanessa LOMORO, Counsel.

Artikel aus der Rubrik Droit & Conseil Juridique – NEOMAG 38.