Das Gesetz vom 22. Oktober 2008 über den sogenannten „Wohnungsbaupakt“, geändert durch das Gesetz vom 3. März 2017 (das sogenannte „Omnibusgesetz“), räumt den Gemeinden und/oder dem Wohnungsfonds (Fonds du Logement) unter bestimmten Bedingungen Vorkaufsrechte ein.

So muss der Notar vor der Beurkundung eines Kaufvertrags prüfen, ob ein solches Recht besteht, und, falls dies der Fall ist, den/die Inhaber des Vorkaufsrechts über die Verkaufsabsicht und deren Bedingungen unterrichten.

Bei Ausübung des Rechts durch den Vorkaufsberechtigten muss die beglaubigte Urkunde innerhalb von drei Monaten übermittelt werden, wobei der Vorkaufsberechtigte eine Klage auf Schadensersatz und Zinsen für die Zwangsvollstreckung des Erwerbs oder die Verurteilung des übertragenden Eigentümers erheben kann.

Das Vorkaufsrecht kann nur in Bezug auf die Fertigstellung von Unterkünften ausgeübt werden, die unter das Gesetz vom 25. Februar 1979 über die Wohnbeihilfe in seiner geänderten Fassung fallen, oder hinsichtlich der Fertigstellung von Straßenbauarbeiten, öffentlichen Anlagen oder der Errichtung öffentlicher Einrichtungen gemäß dem Gesetz vom 19. Juli 2004 über Kommunalplanung und Stadtentwicklung in seiner geänderten Fassung.

In drei neueren Entscheidungen hatten Verwaltungsgerichte und der Verwaltungsgerichtshof die Gelegenheit, erhebliche Klarstellungen in Bezug auf die Ausübung von Vorkaufsrechten vorzunehmen.

So hat ein Verwaltungsgericht in einem Urteil vom 22. Juli 2020, Aktenzeichen 42595, entschieden, dass der Vorkaufsberechtigte „die endgültige Ausübung des Vorkaufsrechts erläutern muss, wobei es sich nicht nur um eine der in Artikel 3 des Wohnungsbaupakts aufgeführten Endgültigkeiten handeln muss, sondern auch um ein konkretes Projekt oder zumindest ein Projekt, das im Begriff ist, konkret zu werden, und in jedem Fall dürfen sich die Erläuterungen nicht auf abstrakte und hypothetische Überlegungen beschränken“.

Diese Entscheidung wurde in der Berufung durch den Verwaltungsgerichtshof bestätigt, der allerdings die Pflichten des Vorkaufsrechtsinhabers dahingehend präzisierte, dass es ausreicht, wenn der Inhaber des Vorkaufsrechts konkret angibt, zu welchem Zweck das Gebäude, für das das Vorkaufsrecht gilt, abgetreten werden soll. Das Gericht führte weiter aus, dass die Abtretung mit den Zielen des Wohnungsbaupakts übereinstimmen muss, dass die Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, sofort nach der Benachrichtigung des Notars angezeigt werden muss und dass sie dann so schnell wie möglich unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falls abgeschlossen werden muss (Entscheidung vom 5. Januar 2021, Aktenzeichen 44939C).

In einer weiteren Entscheidung bestätigte das Verwaltungsgericht, dass „das Ziel, für das das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, zum Zeitpunkt der Ausübung des Rechts konkretisiert werden muss und nicht im Nachhinein angegeben werden kann“. Darüber hinaus folgte es dem Verfassungsgerichtshof und wies darauf hin, dass es nicht ausreicht, wenn der Inhaber des Vorkaufsrechts nur vage Angaben über die vorgesehene Nutzung des Gebäudes macht, sich auf die mögliche Verwirklichung eines der im Gesetz aufgeführten Ziele bezieht oder allgemein auf die Gesamtheit der möglichen Ziele gemäß Artikel 3 des Wohnungspaktgesetzes verweist (Urteil vom 3. März 2021, Aktenzeichen 43 352).

Als Fazit kann man die spezifischen Ausführungen der Gerichte begrüßen, die es in ihren jüngsten Entscheidungen verstanden haben, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Achtung des Eigentumsrechts einerseits und dem öffentlichen Handeln und der Ausübung eines Vorkaufsrechts andererseits zu gewährleisten.

Von Mario DI STEFANO, Managing Partner.