LE RÉGIME DE LA VENTE D’IMMEUBLES À CONSTRUIRE
I. LES SOURCES DE LA LÉGISLATION LUXEMBOURGEOISE
A. Les lois
La loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction1 (ci-après, la « loi de 1976 ») a introduit en droit luxembourgeois un régime protecteur des acquéreurs d’immeubles avant leur achèvement2.
Il y a lieu de noter que la plupart des dispositions de la loi de 1976 ont été introduites par l’insertion d’un chapitre III-I dans le Livre III, Titre VI du Code civil, comportant les articles 1601-1 à 1601-14, ainsi que par la modification du chapitre IV du même titre visant à inclure les articles 1642-1 et 1646-1, qui règlent la garantie des vices.
La loi de 1976 a également modifié les articles 1779, 1792 et 2270 du Code civil dans leur forme actuelle.
Cependant, un certain nombre de dispositions ne se retrouvent pas dans le Code civil : il s’agit notamment des dispositions pénales qui sanctionnent les violations des règles d’ordre public édictées par la loi de 19763, certaines dispositions fiscales4 ainsi que des dispositions relatives à la vente de terrains à construire dont le vendeur s’engage à assurer la viabilisation5.
La loi de 1976 a fait l’objet d’un rectificatif relatif à la majoration des droits enregistrements par rapport à une clause de revente6.
La loi de 1976 a été modifiée par la loi du 8 août 1985 portant modification des articles 1601-4, 1601-5, 1642-1 et 1646-1 du Code civil7.
B. Les règlements d’exécution
La loi de 1976 respectivement les dispositions qu’elle a introduites dans le Code civil ont fait l’objet des règlements d’exécution suivants :
- Le Règlement grand-ducal du 24 février 1977 pris en exécution de l’article 1601-5 du Code civil, qui définit certaines règles applicables à la garantie d’achèvement8. Ce règlement grand-ducal a été modifié par le Règlement grand-ducal du 3 octobre 1978 complétant l’article 1er du règlement grand-ducal du 24 février 1977 pris en exécution de l’article 1601-5 du Code civil9.
- Le Règlement grand-ducal du 3 octobre 1978 déterminant la garantie d’achèvement des travaux d’aménagement en cas de vente de terrain à bâtir10.
- Le Règlement grand-ducal du 3 septembre 1985 fixant le contenu de la notice descriptive prévue à l’article 1601-5 du Code civil11.
C. Le projet de loi
Historiquement, les acquéreurs désirant se procurer un bien immobilier achetaient d’abord un terrain et passaient ensuite un contrat de construction avec un entrepreneur qui s’engageait à ériger une maison d’après les plans qui lui étaient présentés.
Les auteurs se posaient ainsi la question quant à la nature du contrat par lequel l’entrepreneur s’obligeait à construire en fournissant outre la main-d’œuvre également les matériaux nécessaires à la construction à ériger sur le sol du maître12.
La qualification juridique d’une telle opération était primordiale afin de garantir une sécurité juridique aux acquéreurs, tout en évitant les abus des promoteurs et les protégeant de l’insolvabilité des constructeurs.
Le moyen le plus sûr de garantir les intérêts du candidat au logement était de qualifier l’opération de vente pour le tout, solution que le législateur français, après des essais de réglementations spéciales, a abouti dans la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction (la « loi de 1967 »)13, telle qu’elle a été modifiée par la loi du 7 juillet 1967 et complétée par le décret d’exécution du 22 décembre 1967, ayant in fine servi d’inspiration au législateur luxembourgeois dans sa rédaction de ce qui est devenu la loi de 1976 14.
À cet égard, on peut néanmoins noter quelques différences notables avec le régime français.
Si, en France, le législateur a, par la loi du 16 juillet 1971, limité l’application de la loi de 1967 aux cas où le vendeur d’immeubles à construire procure le terrain à l’acheteur, et partant fait de la maîtrise du sol le principal critère d’applicabilité de la loi sur la vente d’immeubles à construire, le législateur luxembourgeois a clairement manifesté sa volonté de ne pas faire de la livraison du terrain un critère d’applicabilité des dispositions de la loi de 1976 15.
Il s’ensuit que les conventions qui tombent, en France, soit dans le domaine d’application du contrat de promotion immobilière (CPI)16, soit dans celui du contrat de construction de maison individuelle (CCMI)17, sont impérativement soumises au Luxembourg au régime des ventes d’immeubles à construire18.
Aussi, le législateur français a choisi de ne pas étendre la protection du régime spécial aux lots des immeubles mixtes qui n’étaient pas destinés à l’habitation, alors que la loi de 1976 s’applique à tous les lots de cet immeuble, peu importe leur destination individuelle19.
En ce qui concerne la cession d’un contrat de vente d’immeuble à construire, le législateur luxembourgeois n’a une nouvelle fois pas suivi l’exemple français où l’acquéreur a la faculté de céder ses droits et ses obligations découlant du contrat sans d’accord du vendeur20.
À l’instar du législateur français, qui s’est préoccupé uniquement de protéger l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation, en instituant à son profit un régime exceptionnel soustrait au droit commun des contrats, le législateur
luxembourgeois a introduit une réglementation générale des ventes d’immeubles à construire, sans distinguer suivant le genre et la destination de l’immeuble futur21.
Il échet encore de noter que si la Belgique dispose également d’une loi spécifique concernant la construction d’habitations et la vente d’immeubles à construire22, cette dernière, respectivement les travaux parlementaires à la base de celle-ci, n’ont pas ou très peu influencé le texte de la loi du 1976 en raison de divergences fondamentales au niveau de l’approche juridique adoptée.
En effet, là où la loi de 1976, calquée sur le modèle français, envisage l’opération de vente d’immeuble à construire comme une opération unique procédant de la vente d’une chose future, le modèle belge tend à scinder l’opération en deux temps, la vente du terrain et des ouvrages existants constituant une vente simple et l’édification des ouvrages à réaliser constituant un louage d’ouvrage, le tout conformément aux dispositions existantes du Code civil23.
Le texte belge diffère également de la loi de 1976 en ce que la vente à terme n’a pas été reprise par les auteurs du texte24.
II. LE CHAMP D’APPLICATION DE LA VENTE D’IMMEUBLES À CONSTRUIRE
A. Définition
L’article 1601-1 du Code civil définit la vente d’immeubles à construire comme « celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat », qui « peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
L’article 1601-4 du Code civil prévoit qu’« est considérée comme vente d’immeubles à construire soumise impérativement aux dispositions des articles suivants tout contrat par lequel une personne, se réservant les pouvoirs de maître de l’ouvrage, s’engage à construire ou à faire construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou une partie d’un tel immeuble constituée par un lot en copropriété, moyennant des versements ou des dépôts de fonds à effectuer avant l’achèvement de la construction ».
L’application des dispositions de la loi de 1976 exige la réunion de trois conditions : il faut (i) que l’immeuble faisant l’objet du contrat soit un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, (ii) que le vendeur se soit réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de construction (et donc qu’il s’agisse d’un immeuble inachevé au moment de la vente) et
(iii) que soit le prix soit stipulé payable pendant la période de construction, dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, soit pendant la période de construction des dépôts de fonds soient effectués, dans le cas d’une vente à terme25.
À noter que la loi s’applique si ces conditions sont réunies, peu importe que les parties soient des professionnels, ou pas.
1) Les immeubles d’habitation et les immeubles mixtes
Au vœu de la loi de 1976, le régime de la vente d’immeubles à construire s’applique aux immeubles d’habitation. Il s’appliquera donc sans difficulté aux maisons unifamiliales et aux appartements destinés au logement de personnes.
Qu’en est-il des immeubles mixtes, c’est-à-dire des immeubles qui comprennent des parties destinées à l’habitation et d’autres parties destinées à un usage professionnel ?
On peut tout d’abord constater que l’usage professionnel peut être commercial, artisanal, industriel ou de bureau.
Le deuxième alinéa de l’article 1601-4 précise que « ne tombe pas sous l’application impérative de la loi l’immeuble à usage mixte lorsque les locaux d’habitation forment l’accessoire des locaux à usage professionnel ». Cette disposition vise donc essentiellement le logement d’un concierge ou d’un gardien de l’immeuble à usage professionnel, et la construction d’un tel logement n’entraînera pas l’application de la réglementation sur les immeubles à construire pour l’immeuble tout entier.
A contrario, si une partie de l’immeuble est destinée à l’habitation par l’exploitant d’un commerce ou une personne exerçant une profession libérale dans une autre partie de l’immeuble, sans qu’il y ait une nécessité d’être constamment présent sur les lieux, on ne pourra nécessairement qualifier telle habitation comme un simple accessoire des locaux à usage professionnel26.
Dans le cas d’un immeuble mixte, le régime de la vente d’immeubles à construire s’appliquera à l’intégralité de cet immeuble. Si l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété conformément à la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis27, tous les lots privatifs ainsi que les parties communes de l’immeuble seront
soumis au régime de la vente d’immeubles à construire, peu importe leur destination individuelle.
Par ailleurs, l’article VI de la loi de 1976 précise que les dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil sont applicables à la vente de tous les locaux compris dans un même immeuble, dès lors que l’un au moins de ces locaux fait l’objet d’une vente d’immeubles à construire.
2) La qualité de maître de l’ouvrage
La délimitation entre la vente d’immeubles à construire et le « simple » contrat d’entreprise n’est pas toujours aisée.
L’article 1601-4 du Code civil pose comme une des conditions du régime de la vente d’immeubles à construire que le vendeur se réserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage.
Aux termes de l’article 61, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, il appartient cependant au juge saisi de donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que les parties en auraient proposée, de sorte qu’il recherchera la qualification à donner au contrat en fonction des particularités du cas d’espèce28.
En pratique, le juge recherchera surtout si et dans quelle mesure le promoteur s’est effectivement réservé les pouvoirs de maître d’ouvrage, alors que les deux autres conditions d’applicabilité de la loi de 1976 ne font généralement pas l’objet de débats.
Ainsi, « pour que la loi trouve application il n’est pas nécessaire que le vendeur se soit expressément réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage et du moment que l’objet du contrat se trouve prédéterminé par le vendeur, que celui-ci se charge de la construction de l’immeuble et en promet la livraison au client, il faut en déduire qu’il s’est implicitement réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage »29.
La vente d’immeubles à construire s’analyse ainsi comme un contrat d’adhésion où les caractéristiques et le cahier des charges de l’immeuble sont déterminés par le constructeur, que l’acquéreur ne peut pas modifier sans l’accord du constructeur, ce dernier se réservant les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement de l’immeuble de sorte que l’acquéreur ne peut intervenir dans l’exécution de la construction, sauf sur des aspects secondaires d’aménagement intérieur30.
A contrario, le contrat d’entreprise immobilière est la convention par laquelle une personne s’oblige à l’égard d’une autre, en contrepartie d’un prix et sans lien de subordination, à réaliser, mettre en œuvre, modifier ou réparer un bâtiment, un ouvrage ou partie de cet ouvrage en suivant les instructions données par son cocontractant.
Dans le cadre de cette distinction, la jurisprudence
« adopte un critère psychologique suivant lequel le contrat est un contrat d’entreprise lorsque le constructeur travaille sur les instructions et directives du donneur d’ordres, concepteur du produit, et une vente [d’immeubles à construire] dans le cas contraire »31.
La Cour de cassation a encore renvoyé au critère du « travail spécifique » développé par la Cour de cassation française tant en matière mobilière qu’immobilière, et selon lequel « il y a contrat d’entreprise et non vente, dès lors que le professionnel est chargé de réaliser un travail spécifique en vertu d’indications particulières, ce qui exclut toute possibilité de produire en série. Au contraire, il s’agit d’une vente, si la commande ne présente aucune particularité spécifique, et ce même si le produit a été fabriqué à la demande du client », ainsi qu’à la doctrine et la jurisprudence belges suivant lesquelles « une présomption de vente résulte de la fourniture de plans par celui qui promet d’exécuter le travail alors que dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur travaille selon les plans élaborés par le maître de l’ouvrage ou par un architecte choisi par ce dernier. Cette présomption de vente de trouve confirmée si l’acquéreur s’abstient de traiter lui-même avec les corps de métier et s’il se contente d’être en rapport avec le promoteur qui s’est engagé de se charger de toutes les formalités et démarches pour la réalisation de l’immeuble selon les devis et plans confectionnés par lui-même »32.
La jurisprudence luxembourgeoise dans sa globalité suit le même raisonnement « en décidant que le contrat de vente suppose une commande de l’ouvrage à l’entrepreneur ou constructeur et que le contrat d’entreprise se caractérise par la liberté du maître de l’ouvrage qui garde, au cours de l’exécution de la chose, le pouvoir d’en modifier les plans et même de mettre fin au contrat, comme le lui permet l’article 1794 du Code civil ».
S’il résulte notamment du contrat que l’acquéreur peut :
- demander des modifications à l’entrepreneur, lesquelles pourront être acceptées par ce dernier, sauf s’il estime qu’il n’est pas en mesure d’effectuer ces travaux où s’ils sont incompatibles avec les règles de l’art, hypothèses dans lesquelles il doit refuser les travaux ;
- si le maître de l’ouvrage peut imposer à l’entrepreneur des intervenants tiers comme un bureau d’études déterminé ;
- imposer à l’entrepreneur des matériaux autres que ceux qui avaient été prévus initialement ;
le contrat sera à qualifier de contrat d’entreprise non soumis au régime de la vente d’immeubles à construire33.
3) La vente d’un immeuble à construire sans le terrain
En droit luxembourgeois, et contrairement à ce qui est retenu par le législateur français, la propriété du sol n’est pas un élément déterminant pour la qualification du contrat34.
Ainsi, dans les travaux préparatoires de la loi de 1976, il est énoncé que « pour que la loi s’applique, il ne faut pas que le constructeur procure lui-même directement ou indirectement la propriété du sol à l’acquéreur […] c’est la vente de la construction qui compte et il est sans intérêt de savoir d’où vient le terrain. Ainsi la loi s’appliquera au cas où le propriétaire du terrain s’adresse au constructeur uniquement pour faire élever la construction »35.
Ce principe a été confirmé de façon constante par la jurisprudence luxembourgeoise36.
Le régime de la vente d’immeubles à construire pourra donc s’appliquer indifféremment à un contrat visant à la construction d’un immeuble sur un terrain appartenant déjà à l’acquéreur, à une vente concomitante par des vendeurs différents du terrain ou de la quote-part terrain et de la construction, et à la construction d’un immeuble sur un terrain faisant l’objet d’un bail emphytéotique ou d’un droit de superficie.
4) La situation particulière de la cession de terrain en échange de la construction d’un bien d’habitation
Il n’est pas rare dans la pratique qu’un promoteur acquière par un compromis de vente classique une parcelle en vue d’y réaliser un projet immobilier, mais que ce compromis prévoie à titre de contrepartie, outre le cas échéant un paiement à l’acte, la livraison par le promoteur au vendeur de la parcelle d’un ou plusieurs appartements ou maisons unifamiliales.
La formule peut en effet sembler attrayante, alors qu’elle permet au promoteur de commercialiser une partie du projet dès avant le démarrage des constructions sans avoir à acquérir la quote-part terrain, et à l’acquéreur de faire construire les ouvrages souhaités sur un terrain dont il connaît bien les qualités et défauts.
Cette mécanique semble cependant constituer une violation de l’article 1601-9 du Code civil qui dispose notamment que le vendeur ne peut, à peine de sanctions pénales, exiger aucune avance sur les constructions projetées avant le début des travaux.
Par la signature d’un tel compromis, l’acquéreur des immeubles à ériger cède en effet immédiatement la totalité de la contrepartie à percevoir par le promoteur dans le cadre de la construction des ouvrages à construire.
Tel que justement relevé par Marc Elter et Fernand Schockweiler :
« […] s’il n’y a pas de “versement” au sens strict avant l’achèvement des constructions […], il y a néanmoins transfert définitif de la propriété d’un bien et prise de possession économique par le promoteur avant l’achèvement des locaux cédés en contrepartie.
D’autre part, le cédant du terrain qui s’est dépouillé de son bien et qui a payé en nature court le même risque que l’acquéreur qui a payé en argent, à savoir de n’être jamais payé si l’opération de construction n’est pas menée à bien […]37. »
S’il n’existe à notre connaissance pas de jurisprudence luxembourgeoise relative à ce point, cette position n’est toutefois pas suivie par la jurisprudence française.
Par arrêt du 11 avril 1973, la Cour de cassation française a en effet estimé que la loi du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction n’était pas applicable dans cette situation spécifique, alors que ce type d’engagement n’emporte pas obligation pour l’acheteur du bien à construire d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction38.
La même juridiction a confirmé cette position par un arrêt du 4 novembre 1999 en énonçant qu’une vente de terrain avec conversion partielle du prix en une obligation pour l’acquéreur du terrain de remettre un immeuble à édifier à titre de dation en paiement ne permettait pas de conclure que le contrat entre les parties constituait une vente en état futur d’achèvement39.
Or, à partir du moment où les conditions d’application du régime de la vente d’immeubles à construire sont données,
cette livraison d’immeubles en contrepartie sera soumise aux conditions du régime fixées par la loi de 1976, de sorte que seul un contrat de réservation respectant les conditions posées par le Code civil pourrait être conclu. Dans le cas où l’engagement de la livraison de la contrepartie serait entaché de nullité, celle-ci pourrait mettre en péril le compromis en son entièreté.
Dès lors, comme les conditions pour la conclusion d’une vente d’immeubles à construire par acte notarié ne sont généralement pas encore réunies – faute de disposer des autorisations administratives, des plans de la construction, de la notice descriptive et du cadastre vertical –, cela donnera le choix au promoteur de soit conclure un contrat de réservation, soit de procéder par un contrat de construction non soumis aux règles applicables aux ventes d’immeubles à construire.
Au vu du contexte prédécrit, il est néanmoins conseillé aux promoteurs qui envisagent ce type de transactions de réfléchir soigneusement à la structuration de l’opération, alors que l’acquéreur de l’immeuble à construire pourrait à notre sens obtenir judiciairement la nullité du compromis jusqu’à l’achèvement des constructions.
5) Le contrat de réservation
Les ventes d’immeubles à construire peuvent être précédées d’un contrat de réservation, qui est défini par l’article 1601-13 du Code civil comme « un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ». Le contrat de réservation sera traité dans une autre étude à publier dans la R.L.D.I. et ne sera pas traité dans le cadre de la présente étude.
6) La forme de l’acte notarié et de la garantie d’achèvement40
Si le régime de la vente d’immeubles à construire est applicable, le contrat doit impérativement être conclu par un acte notarié répondant à un certain nombre de critères en ce qui concerne son contenu.
Au vœu de l’article 1601-5 du Code civil, l’inobservation de cette obligation entraîne la nullité du contrat, cette nullité est toutefois relative et ne peut être invoquée que par l’acquéreur jusqu’à l’achèvement des travaux41.
L’acquéreur ne pourra plus invoquer la nullité du contrat pour violation de l’article 1601-5 du Code civil si l’immeuble est achevé au moment de l’introduction de la demande en nullité. Cette règle est justifiée par l’idée que si l’acquéreur n’a pas jugé utile d’introduire une action avant l’achèvement, il faut admettre que ses intérêts n’ont pas été lésés42.
En cas de nullité du contrat pour inobservation de dispositions de l’article 1601-5 du Code civil, le notaire instrumentaire est solidairement tenu avec le vendeur des condamnations pouvant être prononcées contre ce dernier au profit de l´acquéreur43.
Avec la conclusion de l’acte notarié, le vendeur doit remettre à l’acquéreur une garantie d’achèvement44, ainsi qu’un certificat de performance énergétique relatif à l’immeuble.
À noter que le Code de la consommation45 n’est pas applicable aux transactions immobilières devant notaire. En effet, du fait de l’intervention de ce dernier, l’acte notarié ne peut pas être considéré comme un contrat d’adhésion et le déséquilibre susceptible d’exister entre parties disparaît du fait des informations que le notaire est obligé de donner aux parties en ce qui concerne la légalité et la portée des dispositions que l’acte contient46.
7) Les préalables à la conclusion de la vente d’immeubles à construire
L’article 1601-5 du Code civil prévoit que les contrats de vente d’immeubles à construire ne peuvent être conclus qu’à partir du moment où les autorisations administratives requises pour la construction envisagée auront été obtenues.
La conclusion d’une vente d’immeuble à construire avant que les autorisations de bâtir n’aient été obtenues est frappée de nullité47. Celle-ci pourra être invoquée tant que l’administration pourra faire valoir le défaut d’autorisation48.
Quid des autorisations administratives requises pour la construction envisagée ? La loi de 1976 reste muette à ce sujet et ne précise pas expressis verbis quelles autorisations administratives sont visées par l’article 1601-5 du Code ci- vil. Néanmoins, on peut déjà partir du principe qu’une autorisation de construire sera requise et devra être approuvée par les autorités communales. Le législateur a en effet voulu assurer que les plans soient définitivement approuvés par celles-ci et qu’une autorisation de bâtir définitive sur base de ces plans soit accordée au promoteur.
De plus, d’autres autorisations devront, le cas échéant, être sollicitées par le bénéficiaire, comme une autorisation du ministère de l’Environnement en cas de projet affectant un biotope49, une permission de voirie émise par l’Administration des ponts, s’il projette d’ériger l’immeuble aux abords d’une rue appartenant au domaine public de l’État ou encore une autorisation du ministère de la Culture dans le cas où des travaux devront être effectués sur un immeuble classé monument national50. L’acheteur doit avoir la certitude, dès le moment de la conclusion du contrat, que l’immeuble qu’il entend acquérir peut être construit à l’endroit envisagé et suivant les plans qu’il connaît51.
Le notaire doit vérifier avant la réception de l’acte que toutes les autorisations administratives susmentionnées ont été délivrées au bénéficiaire, sous peine d’engager sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur. Il est d’autre part obligé de faire mention expresse dans l’acte, à peine de nullité de celui-ci, de « la date de la délivrance des autorisations administratives et des conditions dont elles sont affectées ». Le droit de faire prononcer la nullité de l’acte de vente pour cause d’inobservation, par le vendeur, de la formalité relative à l’obtention préalable des autorisations nécessaires, n’appartient qu’au seul acquéreur52.
Pour les immeubles relevant du régime de la copropriété, la vente ne pourra être effectuée qu’à partir du moment où l’acte de base aura été adopté, et visé par l’administration du cadastre et de la topographie.
Il est intéressant de relever à ce sujet qu’il a été estimé dans la doctrine luxembourgeoise qu’aucune loi, ni aucun règlement grand-ducal en la matière n’a explicitement donné à l’administration du cadastre et de la topographie le pouvoir de vérifier les plans de l’acte de base, mais uniquement de les viser. En effet, cela violerait le principe du droit administratif luxembourgeois des attributions concurrentes. Une administration ne peut agir que dans son domaine qui lui a été confié par la loi53.
8) Le caractère d’ordre public et l’exclusion d’autres formes de contrat
L’article 1601-4 du Code civil prévoit que « La vente d’immeubles à construire au sens du présent article doit, à peine de nullité, revêtir la forme de la vente à terme ou de la vente en l’état futur d’achèvement. »
La nullité édictée par cette disposition est une nullité absolue, qui peut être invoquée tant par le vendeur que par l’acquéreur54.
Suivant l’article 1601-14 du Code civil, toute clause contraire aux dispositions des articles 1601-9 à 1601-13 et à celles des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil contenue dans un contrat de vente d’immeuble à construire est réputée non écrite.
Si un projet répond aux critères d’application de la vente d’immeubles à construire, les dispositions régissant ce régime s’appliqueront impérativement, sans possibilité d’y déroger, même d’un commun accord des parties, toute clause contraire étant réputée non écrite.
Les ventes d’immeubles à construire peuvent uniquement être précédées d’un contrat de réservation, qui est défini par l’article 1601-13 du Code civil comme « un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble »55.
Si les conditions d’application des dispositions sur la vente d’immeubles à construire sont données, toute autre forme de contrats précédant l’acte notarié, tels notamment les compromis de vente, est proscrite, tout comme les contrats de réservation qui ne correspondent pas aux prérogatives fixées par l’article 1601-13 du Code civil.
Dans le même ordre d’idées, une convention intitulée
« contrat de réservation » qui constitue en fait, par son libellé et les obligations réciproques qu’elle comporte, un contrat de vente ferme moyennant paiement d’acomptes, encourt, sur demande de l’acquéreur, la nullité pour inobservation des dispositions de l’article 1601-5 du Code civil56.
D’une manière générale, il n’est pas possible de faire précéder la vente par acte notarié d’un engagement ferme d’acquérir57.
À noter que la vente d’un immeuble inachevé sans engagement du vendeur quant à son achèvement est une vente simple qui ne relève pas du régime de la vente d’immeubles à construire58.
Aussi, la cession d’un contrat de vente d’immeuble à construire par écrit l’acquéreur cède à un tiers ses droits et obligations à l’égard du vendeur n’est pas soumise à la réglementation de la vente d’immeubles à construire59.
9) Les garanties contre les vices de l’immeuble vendu
Le régime des garanties du vendeur concernant les vices de l’immeuble à construire est fixé par les dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil.
L’article 1642-1 prévoit que « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice. »
L’article 1646-1 du Code civil prévoit quant à lui que « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent code.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.
L’action née en application du présent article ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur originaire. »
L’article 1648 du Code civil ne s’applique cependant pas aux ventes d’immeubles à construire, et cela même si le contrat de vente s’y réfère expressément, puisqu’au vœu de l’article 1601-14 du Code civil aucune dérogation ne peut être apportée en matière d’immeubles à construire au délai de la garantie ni au délai d’action60.
III. LA VENTE À TERME
La vente à terme est définie par l’article 1601-2 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison ». Au vu de cette disposition, « le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente ».
L’article 1601-7 du Code civil prévoit que l’achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée. La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui est dépositaire de la minute de l’acte de vente à terme; cet accord valant livraison de l’immeuble.
La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas accord des parties. Cette personne est désignée soit par les parties, soit à la requête de toutes les parties, sinon de la partie la plus diligente, les autres dûment appelées, par ordonnance non susceptible de recours du président du tribunal d’arrondissement du lieu de l’immeuble.
La constatation de l’achèvement fait l’objet par la personne qualifiée ainsi désignée d’une déclaration devant le notaire qui est dépositaire de la minute de l’acte de vente.
La constatation de l’achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite et est notifiée par la partie la plus diligente à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification vaut livraison de l’immeuble à la date de cette réception.
L’article 1601-8 du Code civil prévoit que l’acte constatant la vente à terme sera transcrit dans les délais légaux au bureau de la conservation des hypothèques dans le ressort duquel le bien est situé. Il en sera de même de l’acte constatant l’achèvement de l’immeuble. Mention de cette transcription sera faite d’office en regard de la transcription de l’acte de vente.
L’article 1601-10 du Code civil exclut tout paiement au vendeur avant la constatation de l’achèvement de l’immeuble et prévoit que le contrat de vente peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux et sans pouvoir dépasser les pourcentages prévus à l’article 1601-9 du Code civil, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un établissement bancaire, les fonds ainsi déposés étant incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix sur production d’une attestation du notaire dépositaire de la minute de l’acte de vente certifiant la constatation de l’achèvement de l’immeuble.
Dans le cadre de la genèse de la loi de 1976, le principe de la vente à terme avait déjà fait l’objet de critiques de la part de la chambre des notaires, qui estimait que ce régime n’aurait guère de chances d’être accepté dans la pratique61.
Effectivement, dans la pratique, les promoteurs n’ont pas recours à ce régime, alors qu’il implique un préfinancement de l’intégralité du prix jusqu’à l’achèvement de l’immeuble, et on peut estimer qu’en dehors de cas où un tribunal a pu requalifier un contrat erronément qualifié par les parties de « contrat de construction »62 en vente à terme, ce régime n’a pas d’incidence pratique en droit luxembourgeois.
Le régime de la vente à terme ne sera donc pas traité plus en détail dans le cadre de la présente étude.
IV. LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT
A. Définition
La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que, le cas échéant, la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux », alors que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
1) La notice descriptive et son contenu
Selon les termes de l’article 1601-5 du Code civil, « [les contrats] doivent en outre comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire :
a) […] ;
b) une notice descriptive indiquant la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble ainsi que les matériaux à employer, les travaux à effectuer et les éléments d’équipement à installer ;
[…]. »
La loi de 1976 reste cependant muette quant au contenu que le promoteur devra, le cas échéant, indiquer dans la notice descriptive.
Dans ce contexte, un règlement grand-ducal du 3 septembre 1985 fixant le contenu de la notice descriptive prévue à l’article 1601-5 du Code civil est venu compléter la loi de 1976.
En vertu de ce règlement, la notice descriptive devra respecter le modèle de la notice descriptive annexé au règlement et reproduire les différentes rubriques et sous-rubriques (i.e. les caractéristiques techniques générales de l’immeuble, les locaux privatifs et leurs équipements, etc.) indiquées audit modèle dans la mesure où les ouvrages correspondants sont effectivement prévus dans le programme de construction. De plus, la notice descriptive devra s’appliquer au local vendu, à la partie de l’immeuble ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.
2) L’échelonnement des paiements pour le prix de vente
L’article 1601-9 du Code civil prévoit que « dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Avant le début des travaux, le vendeur ne peut exiger aucune avance sur les constructions projetées. Il ne peut demander que le paiement du prix correspondant à la valeur du terrain et des éléments d’équipement existants. La part du terrain dans le prix total ne peut dépasser 10 %, sauf si le vendeur justifie d’un prix de revient ou d’une valeur de réalisation supérieurs.
Après le début des travaux, les versements afférents à la construction ne deviennent exigibles qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux de façon à ce que les sommes payées correspondent à tout moment à l’importance des travaux réalisés.
En aucun cas les paiements pour les constructions ne peuvent dépasser :
15 % du prix total des constructions à l’achèvement des fondations à l’exception de celles relatives aux garages et autres dépendances séparés de l’immeuble principal ;
1 quote-part proportionnelle au nombre des dalles à fournir entre les fondations et la toiture avec un maximum de 50 % du prix total à l’achèvement de la dalle supérieure ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »
Il résulte de ces dispositions que la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement peut s’opérer avant,
ou après le début des travaux, pour autant que l’immeuble ne soit pas encore achevé.
La demande du vendeur d’un immeuble partiellement achevé d’un paiement désigné comme « acompte » est licite pour autant que ce montant ne dépasse pas la valeur des ouvrages déjà réalisés. Cependant, la stipulation d’une résiliation de plein droit en cas de défaillance de l’acheteur par rapport au paiement de cet acompte est interdite par l’article 16 de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers ; le vendeur devra donc le cas échéant faire procéder à la résolution judiciaire du contrat63.
À partir de l’achèvement de l’immeuble, le vendeur n’est pas en droit de retenir les clés de l’immeuble vendu si l’acquéreur ne paie pas le solde du prix en raison de contestations relatives à la conformité des ouvrages par rapport aux prévisions du contrat, et fait usage de son droit de le consigner. Une telle rétention serait donc illicite et pourrait faire l’objet d’une action en référé de l’acquéreur sur base de l’article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile64.
Le régime des suppléments négociés entre le promoteur et l’acquéreur, et notamment la question de savoir si le promoteur est en droit de réclamer le paiement anticipé de tout ou partie du prix de tels suppléments fait l’étude d’une étude distincte à publier dans la R.L.D.I. et ne sera pas traité dans le cadre de la présente étude.
3) La part du terrain dans le prix
Comme il a déjà été énoncé, l’article 1601-9, alinéa 2, du Code civil prévoit que la part du terrain dans le prix total ne peut dépasser 10 %, sauf si le vendeur justifie d’un prix de revient ou d’une valeur de réalisation supérieurs. Il est évident que le vendeur aura souvent un intérêt à indiquer la fourchette haute du prix du terrain, alors que cette partie du prix lui est payée à l’acte.
La loi ne fixe pas les modalités de la détermination du prix de revient ou de la valeur de réalisation. A priori, si le notaire devait mettre en doute le montant proposé par le vendeur ou que le prix du terrain était contesté par l’acquéreur, la preuve pourrait en être apportée par tous les moyens.
En ce qui concerne la preuve du prix de revient, le vendeur pourra se baser sur tous les coûts qu’il a déboursés pour l’acquisition du terrain, à savoir le prix, les commissions, les frais d’acte, les coûts d’infrastructure de viabilisation, etc.
En ce qui concerne la valeur de réalisation, celle-ci pourra notamment être soutenue par dire d’expert.
Si le prix du terrain devait cependant être surfait, cela ne veut pas pour autant dire que l’acquéreur pourrait demander le remboursement du surplus, puisqu’il s’est engagé à payer un prix global pour le tout, et s’il a reçu l’immeuble achevé il n’a pas subi de préjudice qui serait équivalent à ce surplus.
Par contre, s’il y a violation de l’article 1601-9, alinéa 2, du Code civil, l’acquéreur pourra demander une indemnisation pour le supplément de frais qu’il aurait payé sur la partie surfaite du prix du terrain et dont le remboursement n’aurait pas été demandé dans les délais, puisque la cession du terrain est soumise aux droits d’enregistrement proportionnels et que les demandes de remboursement se prescrivent par deux ans, ce qui exclut un redressement par acte rectificatif après ce délai. Si dans ce contexte le notaire a failli à ses obligations de conseil, sa responsabilité contractuelle peut être engagée et il peut être condamné solidairement avec le vendeur au remboursement des frais indûment exposés par l’acquéreur65.
Par ailleurs, en cas d’infraction avérée à l’article 1601-9 du Code civil, les sanctions pénales prévues par l’article VII de la loi de 1976 pourront trouver application.
4) Le délai de livraison
Au vœu de l’article 1601-5, deuxième alinéa, sous e), du Code civil, l’acte notarié de vente devra indiquer « le délai de livraison ».
Le délai d’édification de l’immeuble constitue ainsi un élément essentiel du contrat de vente d’immeuble à construire. En effet, l’article 1601-1 du Code civil définit la vente d’immeubles à construire comme étant « celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat».
Dans ce contexte, l’indication d’un délai de construction sans date de départ déterminée ne remplit pas les exigences fixées par la loi66. L’acquéreur doit être informé d’une date d’achèvement précise, respectivement au moins d’une période ou date approximative à laquelle l’achèvement devra être réalisé. Ainsi, par exemple, un renvoi au troisième trimestre d’une année déterminée sera conforme à la loi, alors qu’une référence à un délai d’achèvement de 18 mois « à partir du début des travaux de construction » est insuffisante.
Le délai d’achèvement peut être impacté par la survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai.
Souvent, des clauses insérées dans le contrat de vente détailleront les cas de force majeure ou causes légitimes de suspension du délai. Alors que la référence aux intempéries, aux troubles résultant d’hostilités, aux révolutions et leurs conséquences, aux cataclysmes, inondations, incendies, explosions, grèves et aux injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux qui seraient imprévisibles et indépendantes de la volonté du promoteur ne poseront pas de problème particulier, d’autres situations comme la faillite de l’une des entreprises devant concourir à la réalisation de l’ouvrage ou les retards d’exécution imputables aux entreprises réalisant partie des travaux ne relèvent en principe pas de la force majeure et ne sauraient justifier un report de la date de livraison promise.
La jurisprudence ne considère pas ces clauses comme étant des stipulations abusives, à condition de les rédiger avec soin et sans prévoir un délai excessif67.
Ainsi, la Cour d’appel a rappelé qu’« il est de principe que l’engagement de livrer la chose vendue à une date déterminée constitue une obligation de résultat. La convention entre parties n’a pas dérogé à ce principe. Pour échapper à son obligation de payer des indemnités de retard, la société AAA doit prouver que le retard est dû, soit, à un cas de force majeure, soit, à une autre cause légitime de suspension du délai de livraison, qui ne lui soit pas imputable. En règle générale le constructeur est responsable des vices du sol. Les vices éventuels du sol ne peuvent constituer une difficulté insurmontable et la prise en compte de la nature du sol et l’étude des alentours font partie des obligations élémentaires d’une entreprise de construction et que les aléas y inhérents doivent être considérés comme des aléas normaux, susceptibles d’être prévus et envisagés. Il n’est ni contesté, ni contestable que la société AAA est responsable des sous-traitants qu’elle a fait intervenir sur le chantier, parmi lesquels, la société EEE, qui a commis l’“erreur monumentale” à l’origine du tassement du sol. La faute monumentale commise par EEE ne peut dès lors constituer un cas de force majeure pour la partie appelante, alors qu’au moins l’un des trois caractères constitutifs de la force majeure, à savoir, l’extériorité, fait défaut68. »
Le contrat pourra prévoir pour le cas de retard de livraison une indemnité globale forfaitaire par jours, semaines ou mois.
Ces pénalités sont automatiquement dues pour tout retard qui ne serait pas justifié par une cause de force majeure ou une cause légitime de retard prévue au contrat. La Cour de cassation française a pu décider que le seul retard de livraison imputable au vendeur suffit à la mise en œuvre des pénalités de retard, indépendamment de la preuve de tout préjudice distinct69. Cet arrêt, rendu sous le visa des articles 1134 et 1126 du Code civil, rappelle que les pénalités de retard revêtent la qualification de clause pénale. Dès lors, celles-ci sont révisables, tant en augmentation qu’en diminution de leur montant, si ce dernier apparaît manifestement excessif ou dérisoire70.
5) La cession du contrat de vente en l’état futur d’achèvement
Il arrive en pratique que l’acquéreur d’un immeuble à construire souhaite se substituer un tiers dans ses droits et obligations à l’égard du vendeur.
Une telle substitution ne constitue pas une nouvelle vente d’immeuble à construire, mais bien une cession de contrat qui n’est pas soumise aux conditions de l’article 1601-5 du Code civil et peut donc être conclue sous seing privé. Ce principe a été confirmé par une décision de la Cour d’appel71.
Bien entendu, afin de permettre la transcription de la cession du terrain respectivement de la quote-part terrain, et des ouvrages qui ont le cas échéant déjà été réalisés, la cession devra être formalisée par un acte notarié, et sera soumise, par rapport à l’existant, aux droits d’enregistrement et de transcription.
À noter que la Cour d’appel a ainsi réformé une décision du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, qui avait analysé le contrat en un engagement ferme d’acquérir un immeuble en l’état futur d’achèvement, non conforme à l’article 1601-5 du Code civil pour ne pas revêtir la forme authentique.
La Cour d’appel a, pour motiver sa décision, renvoyé à la jurisprudence constante de la Cour de cassation française, qui ne retient la qualification de vente d’immeuble à construire que pour autant que le vendeur soit soumis, seul et en ayant la maîtrise d’ouvrage, à l’obligation d’édifier et d’achever l’immeuble, objet du contrat. Il ne pourra donc pas y avoir dédoublement de la qualité de vendeur-promoteur, le cédant n’étant en l’espèce pas le promoteur et n’ayant pas l’obligation de construire ou d’achever l’immeuble72.
Vu que la cession d’un contrat de vente d’immeuble à construire comporte nécessairement la cession de droits, mais aussi d’obligations et notamment des dettes découlant des tranches de paiement à venir, la cession requiert l’accord du promoteur, vendeur originaire. Si en France la législation permet à l’acheteur de céder son contrat sans le consentement ou l’adhésion du vendeur originaire, le législateur luxembourgeois n’a pas retenu cette solution dérogatoire au droit commun, en retenant que si « l’intuitus personae ne joue pas en général un rôle déterminant dans la conclusion du contrat, il intervient néanmoins de façon certaine, lorsqu’il s’agit d’apprécier les garanties de solvabilité du client »73.
Souvent, le contrat de vente originaire prévoit des dispositions spécifiques aux modalités d’une telle cession, telles que la forme de l’accord du vendeur, et le cas échéant le paiement d’une somme à titre de frais administratifs.
6) L’achèvement de l’immeuble
L’article 1601-6 du Code civil prévoit que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination.
Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments objet du contrat, impropres à leur utilisation74.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle- même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du Code civil.
À la différence de la vente à terme, pour la vente en l’état futur d’achèvement, aucune formalité n’est prévue expressément par la loi pour constater l’achèvement, de sorte qu’il est conseillé de régler contractuellement ce point.
Normalement, l’achèvement sera constaté par écrit contradictoire des parties, qui rédigeront un procès-verbal d’achèvement qui énoncera d’éventuels vices à redresser.
En cas de désaccord entre les parties, la constatation de l’achèvement peut être déléguée à un tiers. Les parties prendront soin de choisir un tiers suffisamment indépendant et de lui confier une mission énonçant clairement ces obligations, y compris le respect du principe du contradictoire.
En tout état de cause, une clause [compromissoire] qui prévoirait une interdiction de recours aux juridictions de droit commun ne devrait pas être valable75.
À noter que l’acquéreur est en droit de retenir la garantie d’achèvement même après la remise des clés des lots privatifs acquis par lui, aussi longtemps que les parties communes ne sont pas achevées76.
7) La réception
Aux termes de l’article 1601-6 du Code civil : « L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens des articles 1601-2 et 1601-9 lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés, impropres à leur utilisation. »
La notion de réception englobant un champ d’application plus large que celui relatif à la notion d’achèvement, n’a pas été définie par le Code civil. La doctrine dominante voit dans la réception « un acte juridique unilatérale – un quitus donné contradictoirement à l’entrepreneur – un satisfecit donné aux constructeurs. Mais le procès-verbal qui constate le quitus n’est pas un acte constitutif d’une convention bilatérale entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. La réception est un acte juridique qui implique une manifestation non équivoque de volonté du propriétaire : celle d’accepter les travaux77. En effet, « la réception est destinée à constater la conformité des travaux et leur exécution suivant les règles de l’art afin de faire courir les délais de garantie »78.
Quid d’une procédure spécifique à suivre pour procéder à la réception ?
Le Code civil reste encore une fois muet à ce sujet, et aucune procédure spécifique n’a ainsi été prévue par le législateur. La réception peut dès lors être faite sous forme de constat d’huissier, d’acte notarié, à l’aide d’un architecte, d’une commission nommée par le syndicat des copropriétaires, par le syndic, etc.79.
Quant aux modalités de la réception, celle-ci pourra être expresse ou tacite. En pratique, on va procéder dans un premier temps à une « réception provisoire » ou encore sous réserves. Il échet de noter que cette réception provisoire ne devrait dès lors pas avoir comme conséquence que l’établissement bancaire ou le promoteur se retrouvent libéré. Elle ne peut en principe avoir comme conséquence le départ du délai de la garantie décennale80. Une fois que les réserves sont levées par l’élimination des désordres, les parties procèdent à la réception définitive81.
La réception tacite peut être retenue « s’il est constaté l’existence d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage. La prise de possession des lieux peut constituer un élément à prendre en considération, mais il n’est pas suffisant à lui seul pour faire retenir l’existence d’une réception tacite. S’il s’ajoute à la prise de possession des lieux un paiement du prix sans que des réserves ne soient formulées, on est néanmoins en droit de retenir qu’il y a eu réception tacite de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage »82.
Dans certaines situations, il devient difficile de faire la différence entre réception tacite et réception expresse avec réserve, mais une seule contestation sur un point mineur dans les parties communes ne peut pas être interprétée comme équivoque excluant ainsi la réception tacite83.
Quid des conséquences liées à l’achèvement des travaux ?
La jurisprudence84 pose le principe qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, les règles de la responsabilité de droit commun sont applicables jusqu’à la réception de l’ouvrage et que, dès que la réception est intervenue, les règles spécifiques des articles 1642-1 et suivants s’appliquent. Par ailleurs, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux85.
En matière de vente en l’état futur d’achèvement et à dé- faut de réception, la jurisprudence applique les dispositions de droit commun tirées de l’article 1147 du Code civil86.
V. LA VENTE DE TERRAINS À CONSTRUIRE
Normalement, la vente d’un terrain à construire dans l’état, ou déjà viabilisé, sera soumise au régime d’une vente immobilière « simple ».
Cependant, lorsque le vendeur s’engage à réaliser à ses frais les travaux nécessaires pour l’aménagement du terrain en vue de sa construction, le contrat de vente doit indiquer, sous peine de nullité, séparément la part du prix destinée à rémunérer l’obligation du vendeur de réaliser ces travaux87.
Cette partie du prix ne pourra être réclamée par le vendeur qu’à partir du moment où il aura achevé la viabilisation du terrain, sauf la faculté pour lui de fournir une garantie d’achèvement des travaux d’aménagement, dont les modalités font l’objet du Règlement grand-ducal du 3 octobre 1978 déterminant la garantie d’achèvement des travaux d’aménagement en cas de vente de terrain à bâtir.
En cas d’inobservation de ces conditions, le contrat sera soumis à une nullité relative, qui ne pourra être invoquée que par l’acquéreur, et jusqu’à l’achèvement des travaux d’aménagement.
En cas d’annulation de la vente à la demande de l’acquéreur, il pourra réclamer au vendeur la restitution du prix, des frais du contrat, des frais de justice ainsi que des dommages et intérêts ; le notaire instrumentaire étant solidairement tenu avec le vendeur des condamnations pouvant être prononcées contre ce dernier au profit de l’acquéreur88.
- Mém. A n° 82 du 29 décembre 1976, 1492.
- Voy. par rapport au régime antérieur M. Elter et F. Schockweiler, Copropriété des immeubles bâtis et ventes d’immeubles à construire, Luxembourg, 1978, n° 154 et s. ; par rapport aux risques encourus par les acquéreurs sous l’ancien régime, Elter et Schockweiler, op. cit., nos 182 et 183.
- Art. VII et VIII de la loi de 1976. Les dispositions pénales feront l’objet d’une étude distincte à publier dans la R.L.D.I. et ne seront pas traitées dans le cadre de la présente étude.
- Art. X, XI et XII de la loi de 1976.
- Art. XIII de la loi de 1976.
- Mém. A n° 84 du 31 décembre 1976, 1586 ; le régime fiscal de la VEFA fait l’objet d’une étude distincte à publier dans la R.L.D.I. et ne sera pas traité dans le cadre de la présente étude.
- Mém. A n° 52 du 2 septembre 1985, 967.
- Mém. A n° 9 du 25 février 1977, 268. Les garanties d’achèvement et de remboursement feront l’objet d’une étude distincte à publier dans la R.L.D.I. et ne seront pas traitées dans le cadre de la présente étude.
- Mém. A n° 68 du 23 octobre 1978, 1390.
- Ibid.
- Mém. A n° 63 du 10 octobre 1985, 1162.
- parl., n° 1637, exposé des motifs, p. 848.
- Ibid.
- Elter et Schockweiler, op. cit., nos 180 et 184 ; quant aux origines du régime français, voir Elter et Schockweiler, op. cit., n° 174 et s.
- Doc. parl., n° 1637, rapport de la commission juridique, p. 2 ; Elter et Schockweiler, op. cit., nos180, 185 et 189 ; CA, 13 juillet 2006, n° 30475 du rôle.
- Art. 32 à 38 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, modifiée et complétée par la loi n° 72-649 du 11 juillet 1972 ainsi que par les décrets nos72-1238 et 72-1239 du 29 décembre 1972 ; l’art. 32 précité a ajouté au Livre III du Code civil français un Titre VIIIbis (art. 1831-1 à 1831-5) réglementant le contrat dit « de promotion immobilière » ; voy. aussi Elter et Schockweiler, op. cit., n° 177.
- Voy. art. 45, I de la loi du 16 juillet 1971 ; voy. aussi Elter et Schockweiler, cit., n° 178.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 180.
- Ibid, n° 184.
- Voy. infra, titre VI, point 6.
- Doc. parl., n° 1637, exposé des motifs, p. 849.
- Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne ».
- Doc. parl., n° 1637, avis du Conseil d’État, p. 2.
- Ibid.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 190 et s. ; CA, 10 février 2010, Pas., n°2/2011, p. 153 ; CA, 9 octobre 2008, nos 32596 et 32680 du rôle ; CA, 29 mars 2000, n° 21369 du rôle ; Trib. arr. Luxembourg, 15 mai 1991, n° 367/91 du rôle ; CA, 12 décembre 1988, n° 10452 du rôle ; Trib. arr. Luxembourg, 8 avril 1987, n° 35838 du rôle.
- Cass. fr. (3e civ.), 15 février 1978, pourvoi n° 76-11.889, qui a décidé que le logement d’un pompiste de station de service est un accessoire de l’immeuble commercial alors qu’il devait lui permettre d’être constamment présent sur les lieux.
- Mém. A n° 28 du 23 mai 1975, p. 634 ; modifiée par la loi du 22 avril 1985 portant modification de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, Mém. A n° 22 du 9 mai 1985, p. 374 et la loi du 22 mars 2017 relative à des mesures visant à réduire le coût du déploiement de réseaux de communications électroniques à haut débit et modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, Mém. A n° 356 du 4 avril 2017.
- CA, 10 février 2010, Pas., n° 2/2011, 153 ; Trib. arr. Luxembourg, 20 novembre 2013, n° 152692 du rôle.
- CA, 13 juillet 2006, n° 30475 du rôle ; CA, 9 octobre 2008, nos 32596 et 32680 du rôle CA, 29 mars 2000, n° 21369 du rôle.
- Doc. parl., n° 1637, exposé des motifs, p. 7 et rapports de la commission juridique, 16373-3, p. 4 ; CA, 3 juillet 2002, n° 24367 du rôle ; Trib. arr. Luxembourg, 13 juillet 2012, n° 140373 du rôle ; CA, 9 octobre 2008, nos 32596 et 32680 du rôle.
- CA, 6 juillet 1994, n° 14259 du rôle ; arr. Luxembourg, 18 février 2004, n° 84212 du rôle ; Trib. arr. Luxembourg, 13 juillet 2012, n° 140373 du rôle.
- CA, 6 juillet 1994, n° 14259 du rôle.
- CA, 6 juillet 1994, n°14259 du rôle ; CA, 9 octobre 2008, nos 32596 et 32680 du rôle ; CA, 29 mars 2000, n° 21369 du rôle. Dans le même ordre d’idées, un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée ou encore de « project management », où les entreprises et corps de métier exécutants contractent directement avec l’acquéreur, ne constituera pas une vente d’immeubles à construire.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., nos 180, 185 et 189. À noter que les art. 1831-1 et s. du Code civil et L.221-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation français qui traitent du contrat de promotion immobilière (CPI) n’ont pas de correspondance en droit luxembourgeois ; voy. aussi El- ter et Schockweiler, op. cit., n° 177 ; tout comme le régime du contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) tel que défini par l’art. 45, I, de la loi du 16 juillet 1971, voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 178, et seraient qualifiés en droit luxembourgeois comme des ventes d’immeubles à construire, voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 180.
- Doc. parl., n° 16373, rapport de la commission juridique, p. 2 ; voy. aussi Elter et Schockweiler, op. cit., n° 180.
- Par exemple, CA, 13 juillet 2006, n° 30475 du rôle ; arr. Diekirch, 5 juillet 2011, n° 90/2011 du rôle.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 215.
- Cass. fr., 11 avril 1973, pourvoi n° 72-11.225.
- Cass. fr., 4 novembre 1999, pourvoi n° 97-21.469.
- Les spécificités de l’acte notarié et les assurances et garantie d’achèvement font l’objet d’études distinctes à publier dans la L.D.I. et ne seront pas traitées plus en détail dans le cadre de la présente étude.
- Cass., 19 avril 2012, n° 2999 du rôle.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 238 ; Trib. arr. Luxembourg, 26 juin 2006, nos 85290 et 86446 du rôle.
- Voy. art. XIV de la loi de 1976.
- Avec l’exception des constructions réalisées directement par l’État, les communes, les établissements publics et les sociétés dans lesquelles ces collectivités possèdent une participation majoritaire, et la construction d’une maison à appartements multiples acquise par un propriétaire Contrairement à ce qui était initialement prévu dans le projet de loi, obligation de fournir une garantie d’achèvement s’applique également aux maisons unifamiliales. Les garanties d’achèvement et de rembourse- ment font l’objet d’un autre article à publier dans la R.L.D.I. et ne seront pas traitées plus en détail dans le cadre de la présente étude.
- Loi du 8 avril 2011 portant introduction d’un Code de la consommation, Mém. A n° 69 du 12 avril 2011, p. 1120, telle que modifiée par la suite.
- Cass., 5 décembre 2013, n° 3254 du registre ; CA, 15 octobre 2014, n° 40830 du rôle ; CA Luxembourg, 10 juin 2015, n° 39414 du rôle, jurisprudences citées dans le jugement rendu par le Trib. arr. Diekirch, 26 avril 2016, n° 18815 du rôle.
- CA, 12 décembre 1988, n° 10452 du rôle.
- Voy. art. 1601-5 du Code civil.
- Voy. art. 17 de loi du 18 juillet 2018 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles.
- M. Watgen et R. Watgen, La propriété immobilière, 3e édition, Windhof, Promoculture-Larcier, 2017, p. 234.
- Doc. parl., n° 1637, avis du Conseil d’État, p. 861.
- M. Watgen et R. Watgen, La propriété immobilière, op. cit., p. 234 ; voy. aussi l’art. 1601-5, al. 2, du Code civil.
- Krieger, La copropriété : droit immobilier, Luxembourg, Portalis, 2018, 145 et s.
- Cass. , 19 avril 2012, Pas., n° 36, p. 93.
- Le contrat de réservation fait l’objet d’une étude distincte à publier dans la L.D.I. et ne sera pas traité dans le cadre de la présente étude.
- CA, 7 mai 2003, n° 25657 du rôle.
- Trib. arr. Luxembourg, 4 mars 2008, n° 109051 du rôle.
- Voy. Elter et Schockweiler, op. cit., n° 190.
- Voy. infra, titre VI, point 6.
- Cass. , 6 juillet 2006, arrêt n°45/06 ; CA, 15 janvier 2014, n° 39039 du rôle ; Trib. arr. Luxembourg, 2 juin 2010, nos 114441, 115763, 115764, 118749, 118765, 118896 et 118806 du rôle ; 6 février 2013, n° 138004 du rôle ; contra, par rapport aux vices apparents : CA, 30 novembre 2006, n° 30767 du rôle ; Trib. arr. Diekirch, 26 avril 2016, n° 18815 du rôle.
- La chambre des notaires estimait « que la “vente à terme” aurait pu, sans grands inconvénients, être omise de la réglementation, alors que : 1) elle n’a pratiquement jamais été utilisée en France, aux dires des praticiens ; elle ne correspond guère aux habitudes luxembourgeoises de la promotion immobilière ; 3) elle est impraticable, sauf clause sévère de révision des prix, en temps d’inflation monétaire ; 4) elle déclencherait, de l’avis de l’administration, une perception immédiate des droits d’enregistrement et de transcription en raison de sa qualification-même, quoique le fait de savoir si le terme viendra jamais à échéance, alors qu’il s’agit d’une obligation de faire du vendeur, soit encore incertain à l’époque de l’acte, le “terme” ayant en l’occurrence plutôt le caractère d’une condition suspensive. », Doc. parl., n° 1637, avis de la chambre des notaires du 2 juillet 1975.
- Trib. arr. Luxembourg, 13 juillet 2012, n° 140373 du rôle.
- CA, 16 juillet 1999, nos 21612 et 23433 du rôle
- CA, 13 novembre 2013, n° 39787 du rôle ; confirmé par Cass., 18 décembre 2014, n° 3410 du rôle.
- Trib. arr. Diekirch, 14 décembre 2010, n° 14020 du rôle.
- CA, 16 février 2000, nos 22698 et 22967 du rôle.
- Cass. fr., 24 octobre 2012, D., 2012.2590, pourvoi n° 11-17.800 ; voy. aussi L. Thielen et C. Chapon, Le droit de la construction au Luxembourg, Bruxelles, Larcier, 2018, p. 244.
- CA, 21 avril 2010, n° 34502 du rôle.
- Cass. fr., 20 décembre 2006, pourvoi n° 5-20.065.
- JurisClasseur Construction-Urbanisme, fasc. 82-20, « Ventes d’immeubles à construire. – Régime général. – Dispositions communes à la vente à terme et à la vente en l’état futur d’achèvement », 15 janvier 2014, point 15.
- CA, 10 février 2010, Pas., n° 2/2011, 153.
- Ibid.
- Ibid. ; parl., n° 1637, exposé des motifs, p. 851.
- CA, 13 février 2002, n° 24910 du rôle.
- Un arrêt de la Cour d’appel de Douai du 8 juin 2009 (n° 08/06099) a retenu qu’il n’existe pas de dispositions législatives particulières autorisant une telle clause [clause compromissoire] dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Il s’en déduit que la clause du contrat de vente par laquelle les parties s’en remettaient à l’arbitrage de l’architecte du programme pour « l’appréciations des causes légitimes » de suspension du délai d’achèvement des travaux doit être réputée non écrite.
- G. Krieger, La Copropriété : droit immobilier, Luxembourg, Portalis, 2018, p.580 et jurisprudence y citée.
- G. Vogel, Les pandectes – Droit de la construction, Bruxelles, Larcier, 2018, pp. 55-56 et les jurisprudences y citées.
- CA, 17 novembre 2004, n° 28647 du rôle.
- Krieger, La Copropriété : droit immobilier, Luxembourg, Portalis, 2018, p.573.
- Ibid., p. 576.
- Thielen et C. Chapon, Le droit de la construction au Luxembourg, op. cit., p. 235.
- H. Périnet-Marquet et J.-B. Auby, Droit de l’urbanisme et de la construction, 6e édition, Paris, Monchrestien, 2001, n° 1268, citée dans le jugement du Trib. arr. Diekirch, 20 novembre 2018, nos 15640 et 16433.
- G. Krieger, La Copropriété : droit immobilier, op. cit., p. 579.
- Trib. arr. Luxembourg, 20 novembre 2013, nos 152692 et 267/2013 du rôle.
- L. Thielen et C. Chapon, Le droit de la construction au Luxembourg, op. cit., p.238.
- Ibid, p. 265 et la jurisprudence y citée.
- XIII de la loi de 1976.
- XIV de la loi de 1976.
Par Me Mario DI STEFANO, Managing Partner – Avocat à la Cour.