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Introduction

Conformément aux constats exposés dans l’accord de coalition du gouvernement luxembourgeois pour la législature 2018-2023[1], il apparaît que le Luxembourg peine toujours, à l’heure actuelle, à assurer à ses résidents une quantité suffisante de logements à un prix abordable.

L’évolution exponentielle tant du prix d’acquisition du foncier que des loyers liés aux biens résidentiels rend en effet difficile l’accessibilité à un logement pour tous.

Ainsi, dans l’un de ses derniers rapports consacré à la question[2], l’Observatoire de l’habitat luxembourgeois relevait notamment que les 20 % de la population luxembourgeoise qui disposaient des niveaux de vie les plus bas en 2018 étaient locataires au taux du marché, et que 63,9 % de ces ménages devaient exposer plus de 40 % de leur revenu disponible pour se loger.

Face à ce problème persistant, il apparaissait plus que nécessaire qu’une réponse politique forte soit apportée afin de satisfaire la demande toujours croissante en matière de logements au Luxembourg.

Ces dernières années, les initiatives visant à atteindre l’objectif prédécrit n’ont dès lors cessé de se multiplier. Que ce soit par la refonte du Pacte logement[3] ou par l’instauration planifiée de mécanismes tendant à une mobilisation plus rapide du foncier non bâti[4], les décideurs politiques luxembourgeois ont décidé de prendre le problème à bras-le-corps.

C’est également dans cette dynamique que s’inscrit le projet de loi sous examen (ci-après, le « projet de loi [5] »), qui a pour ambition principale de s’attaquer à la problématique de la hausse constante du prix des loyers et des charges, et aux difficultés qui en résultent pour les locataires[6].

Parmi les nouvelles mesures proposées, la consécration législative d’un régime juridique propre à la colocation, dont l’étude fait l’objet de la présente contribution, constitue indéniablement une avancée majeure de ce point de vue.

Contrairement à la Belgique[7] et à la France[8] qui disposent toutes deux depuis plusieurs années d’un corpus de règles particulières applicable à la colocation, le Luxembourg n’a, à l’heure actuelle, adopté aucune disposition légale propre à la matière.

Le projet de loi entend remédier à cette carence en incorporant un chapitre Ibis intitulé « de la colocation » dans la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Comme le souligne à juste titre le commentaire des articles du projet de loi, plusieurs arguments rendaient l’adoption d’un texte spécifique hautement souhaitable[9].

En premier lieu, l’attractivité de la place financière luxembourgeoise et son statut de capitale européenne favorisent la mobilité professionnelle tant pour les résidents que pour les ressortissants étrangers souhaitant séjourner temporairement au Luxembourg.

Cette mobilité accrue engendre corrélativement la nécessité de trouver une alternative aux contrats de bail à résidence standards qui n’offrent généralement que peu de marge de manœuvre au locataire désireux, par exemple, d’écourter la durée de son bail afin de saisir une nouvelle opportunité professionnelle.

Ensuite, le caractère prohibitif du prix des biens mis en location limite fortement l’accès des jeunes à des logements abordables, les forçant à s’établir toujours plus loin des villes où se situe leur lieu de travail ou d’étude.

La division du loyer et des charges entre colocataires permet ainsi de répartir plus adéquatement la charge locative entre les occupants d’un immeuble tout en assurant au bailleur un rendement optimal de son bien.

Enfin, et c’est à notre sens l’un des arguments majeurs en faveur de l’adoption d’un régime juridique spécifique, la colocation est un phénomène social déjà largement présent au Luxembourg en dépit de l’absence de toute réglementation afférente.

Une protection adéquate des intérêts réciproques des bailleurs et des colocataires passe dès lors par l’instauration d’un ensemble de règles propres à la matière permettant aux parties d’évaluer avec précision les conséquences juridiques de leurs choix contractuels.

Dans un esprit de synthèse, nous esquissons ci-après les principes directeurs du régime de la colocation que le projet de loi, dans sa mouture actuelle, a vocation à instaurer.

I. Notion de colocation

Aux termes de l’article 2bis du projet de loi :

« La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l’article 2sexies, et formalisée par la conclusion par écrit d’un contrat unique entre les locataires et le bailleur au moment de la conclusion initiale du contrat. Le logement pris en location comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires.

La location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un partenariat tel que prévu par la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats n’est pas à considérer comme une colocation.

Sous réserve des règles spécifiques prévues par le présent chapitre, les dispositions de la [loi modifiée du 21 septembre 2006] s’appliquent à la colocation ».

Cette définition appelle les commentaires suivants.

Premièrement, par dérogation à l’article 1714 du Code civil et à l’article 1er, paragraphe 2, alinéa 1er, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation qui permettent aux parties de conclure des contrats oraux, le contrat de colocation doit nécessairement revêtir la forme écrite.

La terminologie employée par le projet de loi exclut d’ailleurs que les parties puissent se voir appliquer le régime juridique de la colocation sans qu’un accord écrit ait été préalablement conclu[10].

Le libellé du projet de loi écarte de facto la possibilité pour le juge de requalifier d’office un contrat d’habitation qui présenterait les caractéristiques d’un contrat de colocation sur la base de l’article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile en l’absence de tout écrit attestant de la volonté explicite des parties à cet égard.

Ensuite, à l’instar du texte wallon[11], le projet de loi dispose expressément que le logement doit comprendre au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun.

Cette condition, ajoutée dans le décret wallon à la suite d’un commentaire du Conseil d’État belge[12], exclut de facto certaines formes d’habitat qui n’impliquent pas réellement de vie en communauté des occupants d’un immeuble telles que les maisons avec logement intégré comportant une entrée séparée.

On notera également que le projet de loi exclut l’application des règles propres à la colocation lorsque le bail a été conclu exclusivement avec des époux ou partenaires au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats, étant naturellement précisé que chaque conjoint ou partenaire peut individuellement conclure un contrat de colocation avec des tiers[13].

Par ailleurs, conformément à la jurisprudence administrative en la matière[14], la notion de colocation est neutre d’un point de vue urbanistique, et aucune autorisation de changement d’affectation n’est requise. Ainsi, à titre d’exemple, la mise en colocation d’un immeuble sera dénuée d’impact sur l’éventuelle affectation unifamiliale de la maison louée aux colocataires[15].

Enfin, il est intéressant de relever que, tout comme dans le modèle français, l’immeuble loué doit être affecté à la résidence principale des colocataires[16] pour que les dispositions en la matière trouvent à s’appliquer.

Le projet de loi se contente en effet de renvoyer à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation[17] pour tout ce qui n’est pas expressément réglé dans les nouveaux articles.

À l’inverse, le régime belge (tant bruxellois que wallon) prévoit que les dispositions particulières à la colocation peuvent être appliquées même si les colocataires n’établissent pas leur résidence principale dans l’immeuble loué[18].

L’approche adoptée par le gouvernement luxembourgeois de ce point de vue présente le mérite de la simplicité et assure une apparente sécurité juridique, mais l’assimilation automatique du colocataire au preneur de bail à résidence principale semble pour le moins artificielle.

On peut à cet égard se demander, à la lumière d’une récente décision du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg fixant certains critères permettant d’établir le caractère principal ou secondaire d’une habitation[19], dans quelle mesure les étudiants pourront se voir appliquer le régime juridique de la colocation, alors qu’ils n’entendent généralement pas s’ancrer de manière effective et durable dans le bien loué.

II. Solidarité entre colocataires

Conformément au projet de loi, les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations découlant du contrat de colocation[20].

Afin de rendre le contrat de colocation plus attractif pour les bailleurs, le gouvernement luxembourgeois a dès lors fait le choix de faire exception au droit commun en matière d’obligations à sujets multiples, où l’obligation conjointe est la règle.

L’obligation conjointe se caractérise par le caractère divisible de la dette[21], le créancier ne pouvant réclamer à chacun des codébiteurs que sa part propre.

Le risque d’insolvabilité d’un des débiteurs est ainsi supporté par le créancier, qui devra amputer de sa créance le fragment de la dette qu’il n’a pas été en mesure de recouvrer sans pouvoir se retourner vers ses autres débiteurs.

À l’inverse, l’obligation solidaire repose sur le caractère unitaire de la dette.

Le créancier peut ainsi poursuivre n’importe lequel de ses débiteurs (généralement, le plus notoirement solvable) pour lui réclamer le paiement de l’intégralité de sa créance, à charge pour ce dernier de se retourner contre chacun de ses codébiteurs à un stade ultérieur[22].

Le projet de loi fait une stricte application de ce principe en précisant notamment que « le paiement [de la totalité du loyer] effectué par un colocataire libère automatiquement les autres colocataires envers le bailleur, le pacte de colocation réglant la répartition des charges de loyer entre les colocataires. Le colocataire créditeur doit alors se tourner vers ses colocataires pour récupérer, le cas échéant, leurs parts du loyer[23] ».

III. Résiliation du bail de colocation

A. Résiliation par un ou plusieurs colocataires

Un des traits les plus caractéristiques de la colocation réside dans son caractère généralement précaire. En effet, les colocataires n’entendent bien souvent pas s’établir de manière durable dans le bien loué et adoptent ce mode d’habitat pour des raisons essentiellement pratiques et économiques, se laissant ainsi la liberté de pouvoir déménager au gré de leurs contraintes professionnelles ou scolaires.

Ce besoin de flexibilité se heurte néanmoins fréquemment au principe bien connu de la convention-loi consacré par l’article 1134, alinéa 1er, du Code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Au regard de ce constat, la question – épineuse – du départ avant terme d’un colocataire devait dès lors nécessairement être envisagée par le projet de loi sous peine d’ignorer un des aspects primordiaux de la colocation.

Les articles 2quater et 2quinquies du projet de loi visent à cet égard à instaurer un certain équilibre entre les intérêts respectifs du colocataire sortant, des colocataires restants et du bailleur.

Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant terme, il doit le notifier simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un congé de trois mois.

Le projet de loi impose au colocataire sortant de notifier son congé au bailleur par envoi recommandé avec avis de réception, tandis que la forme de la notification aux colocataires restants doit être arrêtée dans le pacte de colocation[24].

Avant l’expiration de son congé, le colocataire sortant est tenu de chercher un colocataire remplaçant dans les limites fixées par le pacte de colocation, étant entendu que le bailleur et les colocataires restants peuvent également proposer un candidat.

À l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties doivent dresser non seulement un avenant au contrat de colocation, mais également un avenant au pacte de colocation, le colocataire remplaçant reprenant ainsi jusqu’au terme du bail l’intégralité des droits et obligations du colocataire sortant[25].

À défaut d’accord de toutes les parties sur le candidat remplaçant, le colocataire sortant devra démontrer avoir « effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire », sous peine de rester tenu solidairement à l’exécution des obligations découlant du bail pour une période additionnelle de trois mois prenant cours à l’expiration de son congé[26].

Les caractéristiques d’une recherche « active et suffisante » ne sont pas autrement définies par le projet de loi, le commentaire des articles se limitant à renvoyer, à titre d’exemple, à la publication d’une ou plusieurs annonces dans la presse écrite ou sur internet[27].

Au vu cependant de l’impact pratique de la notion, les parties seront bien avisées de décrire précisément dans le pacte de colocation les démarches à entamer de ce point de vue afin d’éviter toute divergence d’interprétation sur le sujet, d’autant plus que, contrairement aux textes belges[28], le projet de loi n’oblige pas le bailleur et les colocataires restants à présenter de « justes motifs[29] » pour refuser d’agréer le ou les candidats présentés par le colocataire sortant.

Le commentaire des articles justifie cette divergence par rapport au texte de référence comme suit :

« Il ne semble pas opportun de prévoir ici une disposition – comme le législateur belge – que les autres colocataires respectivement le bailleur ne pourront refuser le remplaçant proposé par le colocataire sortant que pour un motif légitime et valable, car une telle approche peut être considérée comme une entrave à la liberté contractuelle ».[30]

En cas de refus abusif du bailleur ou de l’un des colocataires restants d’agréer un colocataire remplaçant, et sous réserve d’un éventuel abus de droit, le colocataire sortant n’aura dès lors d’autres choix que de démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante, conformément aux dispositions arrêtées dans le pacte de colocation, sous peine de rester solidairement tenu avec ses cautions éventuelles de toutes les obligations découlant du contrat de colocation pour une période additionnelle maximale de trois mois.

B. Résiliation par le bailleur

En contrepartie de l’échappatoire octroyée aux colocataires, le projet de loi offre au bailleur, en plus des cas limitativement énumérés par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la possibilité de résilier le contrat de colocation, même avant terme, moyennant un préavis de trois mois, pour autant qu’au moins la moitié des colocataires ait donné son préavis[31].

Afin de rendre le régime plus attractif pour le bailleur, le projet de loi instaure ainsi une nouvelle exception à l’article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 qui dispose que « tout contrat de bail visé par la présente loi […] qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé […]) ».

Cette faculté supplémentaire de résiliation est ouverte au bailleur en considération de l’altération des garanties de paiement que représente pour lui le départ concomitant d’une grande partie des colocataires[32].

Comme très justement relevé dans l’avis de la Justice de paix d’Esch-sur-Alzette sur le projet de loi[33], le texte actuel présente toutefois une lacune majeure à cet égard, alors que l’article 2quater (4) n’indique pas quelle période de référence doit être prise en compte dans le cadre de la computation des résiliations adressées par les colocataires pour que le droit à résiliation du bailleur soit ouvert, le commentaire des articles parlant uniquement d’un « délai très court[34] ».

Le point de départ du délai de préavis, censé commencer « dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire concerné[35] » aux termes du commentaire des articles, devrait également être ajouté dans le corps même du texte afin d’éviter toute discussion inutile.

IV. Pacte de colocation

Le projet de loi impose aux colocataires de signer entre eux, au plus tard le jour de la signature du contrat de colocation avec le bailleur, un pacte de colocation visant à régler leurs rapports réciproques pendant toute la durée du bail.

Ce pacte ayant uniquement vocation à fixer de manière horizontale les droits et obligations des colocataires, ses dispositions ne sont pas opposables au bailleur.

Le pacte de colocation est présenté comme un élément constitutif de la notion juridique de colocation, et les colocataires ne sont régis par les dispositions afférentes que s’ils ont conclu un pacte de colocation[36].

Ce pacte permet au demeurant de différencier la colocation de situations plus informelles sur le plan juridique telles que le concubinage.

Le projet de loi fixe un certain nombre de points que les colocataires doivent obligatoirement régler dans le pacte[37], à savoir :

  1. la répartition du loyer entre colocataires lorsqu’elle n’a pas été déterminée dans le contrat de colocation ;
  2. la répartition des charges communes ;
  3. l’inventaire des biens meubles avec indication de leur propriétaire ;
  4. les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement et d’assurance relatifs au bien loué ;
  5. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de notification du congé aux autres colocataires ;
  6. les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative ;
  7. les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

Le pacte peut également prévoir l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative.

Concernant ce dernier point, et comme proposé par la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette, il conviendrait à notre sens de transformer cette faculté en obligation afin de prévenir tout conflit dès les prémices de la relation contractuelle[38].

La liste contenue dans le projet de loi n’est pas exhaustive, et les colocataires peuvent régler un certain nombre d’autres points de la vie quotidienne s’ils le désirent, quoiqu’il ne nous semble pas vraiment nécessaire que des aspects plus triviaux de la vie en société, comme la désignation de la personne chargée de sortir les ordures ou la fréquence à laquelle la vaisselle doit être faite, fassent l’objet d’une contractualisation formelle[39].

Le pacte démontre toute son utilité dans l’hypothèse – fréquente en pratique – où un colocataire quitte le bien loué pour être remplacé par un nouveau colocataire sans qu’un avenant au contrat de colocation ait été conclu avec le nouvel arrivant.

Bénéficiant automatiquement de la solidarité comme exposé ci-avant, le bailleur pourra toujours actionner le colocataire de son choix pour la totalité du loyer et des charges, reléguant au stade de la contribution à la dette les éventuels problèmes de répartition de celle-ci entre les codébiteurs solidaires.

De ce fait, la conclusion systématique d’un nouveau pacte de colocation en cas d’arrivée est dans le meilleur intérêt des colocataires, qui risquent à défaut de devoir supporter ensemble la quote-part d’un colocataire défaillant qui serait entré dans la colocation sans signer le pacte[40].

Le texte précise enfin que le pacte doit être adapté en cas de départ anticipé d’un colocataire, ou qu’un avenant signé par toutes les parties doit être établi lors de l’arrivée d’un nouveau colocataire.[41]

Conclusion

L’instauration planifiée au Luxembourg d’un régime particulier à la colocation constitue une avancée salutaire et permettra d’offrir un cadre juridique à un fait social de plus en plus répandu.

En dépit de nombreux atouts rendant la formule attractive tant pour le bailleur que pour les colocataires, il est regrettable, à notre estime, que le gouvernement luxembourgeois ait opté pour l’instauration d’un régime facultatif.

Ce choix semble d’autant plus étonnant que les dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006[42] – tout comme d’ailleurs les dispositions de la loi du 3 février 2018 sur le bail commercial[43] – sont impératives, permettant ainsi d’assurer aux parties que les protections minimales mises en place par le législateur ne puissent être contournées par l’application de mécanismes contractuels dérogatoires.

Qu’il soit dès lors permis de se demander pourquoi les auteurs du projet de loi ne sont pas allés « au bout de leur logique[44] » en créant un régime spécifique pour la colocation sans pour autant l’imposer, en dépit du caractère impératif des dispositions réglementant le bail à résidence principale à Luxembourg.

Le fait d’insérer purement et simplement les dispositions relatives à la colocation dans la loi modifiée du 21 septembre 2006 sans leur donner un champ d’application matérielle propre risque également d’empêcher certaines catégories de personnes, tels les étudiants, de bénéficier d’un régime juridique qui a pourtant été élaboré en grande partie pour leur situation spécifique.

Il est vrai que l’assimilation automatique du colocataire au preneur de bail à résidence principale présente l’avantage notable d’offrir aux colocataires la possibilité de se référer, outre aux dispositions spécifiques à la colocation, aux dispositions spéciales de la loi modifiée du 21 septembre 2006 et aux dispositions générales des articles 1714 et suivants du Code civil.

Les colocataires bénéficieraient dès lors automatiquement de l’application concurrente de trois corps de règles spécifiques, ainsi que des enseignements de la jurisprudence foisonnante en la matière, d’où une certaine sécurité juridique sur le plan des principes.

Si l’idée paraît séduisante, sa réception pratique par les juridictions luxembourgeoises nous semble toutefois soulever quelques questions liées au réalisme d’une telle simplification.

En effet, et comme évoqué précédemment, le juge saisi d’une demande est tenu de restituer aux faits leur qualification véritable, sans s’attacher à celle que les parties auraient erronément retenue pour caractériser leurs rapports contractuels.

Or, sous cet aspect, il paraît quelque peu hasardeux de soutenir que le simple fait de conclure un contrat de colocation est nécessairement constitutif d’une élection de domicile principal si les preneurs n’entendent en définitive résider dans les lieux que de façon intermittente et sans réel ancrage.

Le projet de loi gagnerait dès lors en effectivité en taillant un champ d’application sur mesure aux dispositions relatives à la colocation, et en prévoyant que celles-ci peuvent être appliquées tant aux baux à résidence principale qu’aux autres baux résidentiels impliquant un type d’habitat plus précaire.

À défaut, les dispositions relatives à la colocation, si elles étaient instaurées dans leur libellé actuel, risqueraient d’être déclarées inapplicables aux personnes qui en sont pourtant les destinataires et les bénéficiaires les plus évidents.

[1] Accord de coalition du gouvernement luxembourgeois pour la législature 2018-2023, pp. 31 et s.

[2] Observatoire de l’habitat, « Évolution du taux d’effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d’occupation et leur niveau de vie entre 2010 et 2018 », note n° 25, Luxembourg, juillet 2020.

[3] Projet de loi relatif au Pacte logement avec les communes en vue d’augmenter l’offre de logements abordables et durables, Doc. parl., 2020, n° 7648.

[4] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, Doc. parl., 2017, n° 7139, tel qu’amendé par le gouvernement en date du 5 novembre 2020.

[5] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, Doc. parl., 2020, n° 7642.

[6] Ibid., p. 2.

[7] Articles 65 à 75 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (Wallonie) ; articles 257 à 261 du Code bruxellois du logement (Bruxelles).

[8] Article 8-1 de la loi modifiée n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

[9] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 11.

[10] Ce point est par ailleurs confirmé dans le commentaire des articles, alors qu’il est précisé que « les colocataires ne sont régis par les dispositions légales relatives à la colocation que s’ils ont signé un pacte de colocation » ; Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 13.

[11] Article 2, 2° du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.

[12] Section de législation du Conseil d’État (Belgique), avis 61.228/2 du 11 mai 2017 concernant l’avant-projet de décret de la Région wallonne « modifiant diverses dispositions du Code civil relatives au bail d’habitation »,
p. 30 : « Il faut en effet déduire du commentaire que, si les parties communes ne consistaient pas en une pièce d’habitation ou un local sanitaire (mais consistaient dans des couloirs, pièces de rangement, etc.), on ne serait pas en présence d’un bail de colocation. En toute hypothèse, l’idée exprimée dans le commentaire a pour conséquence que certaines formes d’habitat, parfois dites transgénérationnelles, ne sont pas visées par le nouveau texte (maison comportant un appartement avec une entrée séparée, par exemple) ».

[13] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, op. cit., p. 11.

[14] Trib. adm., 8 janvier 2018, n° 38557 du rôle, p. 25 ; « À cet égard, il convient encore de relever que les autorités communales ne peuvent porter atteinte aux droits de propriété d’une façon illimitée par des prescriptions de police, mais elles ne peuvent en régler l’usage que sur les points que le législateur leur a attribués […]. Par ailleurs, le règlement communal litigieux, en soumettant l’usage d’une habitation à des fins de colocation à une autorisation du bourgmestre, et cela indépendamment de tous travaux d’agrandissement ou de transformation, en qualifiant cette situation implicitement mais nécessairement de changement d’affectation, du moins s’il s’agit de l’usage d’un logement existant à des fins de colocation, et en qualifiant les différentes chambres données en colocation d’unités de logement à part entière, a encore, au regard des développements qui précèdent, été pris en violation de l’annexe II du règlement grand-ducal du 28 juillet 2011 et plus particulièrement des définitions de logement et de maison unifamiliales y incluses. »

[15] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, op. cit., commentaire des articles, p. 11.

[16] Article 8-1, § 1er, de la loi modifiée n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur […]. »

[17] L’article 1er, § 2, b), de la loi du 21 septembre 2006 exclut en effet notamment les résidences secondaires de son champ d’application.

[18] Article 65 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (Wallonie) ; article 258 du Code bruxellois du logement (Bruxelles).

[19] Trib. arr., 3e ch., 9 février 2018, n° 39/2018, n° 178968 du rôle ; le Tribunal a notamment retenu que le fait pour le locataire d’être resté domicilié durant de longues années auprès de ses parents en Allemagne et d’avoir systématiquement indiqué le domicile de ses parents dans les communications bancaires afférentes au paiement du loyer constituaient des indices du caractère secondaire de la résidence qu’il louait à Luxembourg.

[20] Article 2ter du projet de loi.

[21] On parle de divisibilité passive lorsqu’une dette est fractionnée entre plusieurs débiteurs, et de divisibilité active lorsque la créance est divisée entre plusieurs créanciers.

[22] Pour des développements plus exhaustifs, voy. I. Durand, « Quelques principes à propos des obligations plurales en matière de bail », Act. jur. baux, 2000, pp. 98 et s.

[23] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 12.

[24] Article 2quater, § 2 et 2sexies, § 2, alinéa 5, du projet de loi.

[25] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 13.

[26] Article 2quinquies du projet de loi, l’engagement de toutes les éventuelles personnes qui se sont portées caution s’éteint à la même date.

[27] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 12.

[28] Article 68 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (Wallonie) ; article 260 du Code bruxellois du logement (Bruxelles).

[29] Le Code bruxellois du logement utilise plus exactement la notion de « justes et raisonnables motifs » ; pour plus de développements à ce sujet, voy. N. Bernard, « Les dispositions relatives à la colocation dans le décret wallon portant régionalisation du bail d’habitation », Rev. prat. immo., n° 1/2017, §§ 29 et s.

[30] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 12.

[31] Article 2quater, § 4, du projet de loi.

[32] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, op. cit., p. 13.

[33] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, avis de la Justice de paix d’Esch-sur-Alzette du 26 octobre 2020, n° 7642/03, pp. 3-4 ; la juridiction propose d’adopter une période de référence de trois mois.

[34] Ibid., commentaire des articles, p. 13.

[35] Ibid.

[36] Ibid.

[37] Article 2sexies, § 2, du projet de loi.

[38] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, avis de la Justice de paix d’Esch-sur-Alzette du 26 octobre 2020, op. cit., p. 4.

[39] Sur ce point, voy. N. Bernard, « Les dispositions relatives à la colocation dans le décret wallon portant régionalisation du bail d’habitation », op. cit., § 43.

[40] Pour plus de développements, voir I.  Plancqueel, « La colocation, une réalité sociale en expansion », La

dé-fédéralisation du bail d’habitation: quel(s) levier(s) pour les Régions ?, Bruxelles, Larcier, 2014, pp. 261 et s.

[41] Articles 2sexies, § 3, du projet de loi.

[42] Projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, Doc. parl., 2003, n° 5216, p. 15 : « Contrairement aux dispositions du Code civil qui sont en principe supplétives, la loi sur les baux à usage d’habitation principale est impérative et d’ordre public. Il a paru logique d’en réserver la protection aux personnes physiques et aux logements loués aux fins d’habitation principale » ; J.P. Luxembourg, 15 février 2017, n° 674/17 du rôle.

[43] Projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil, commentaire des articles, Doc. parl., 2015, n° 6864, p. 14 : « En effet, l’objectif étant de mettre en œuvre une protection accrue du preneur et de trouver un régime adapté aux exigences du commerce, il serait de mauvaise politique de donner aux parties la possibilité d’échapper aux dispositions de la présente loi, qui revêtent donc un caractère impératif. »

[44] Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, avis du Syndicat des villes et communes luxembourgeoises du 7 décembre 2020, n° 7642/04, p. 6.

Par Me Quentin MARTIN, Avocat à la Cour.

RLDI, n°8/9, avril 2021, Legitech