Conformément à l’Art. 1601-13 du code civil, les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement (tout comme les ventes à terme moins fréquentes en pratique) ne peuvent être précédées en vue de la réservation d’un immeuble par l’acquéreur, que “d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur s’engage a réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble”. Il s’agit-là du fameux “contrat de réservation”.[1]

Le même article précise que les fonds ainsi déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables, jusqu’à la conclusion du contrat de vente et surtout que “le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux pour cent du prix prévisionnel”.

En pratique, il n’est pourtant pas rare de constater d’une part des contrats de réservation ne prévoyant aucun dépôt de garantie, et d’autre part des contrats de réservation prévoyant des clauses pénales de divers montants.

Quelles sont les conséquences et risques de pareils écarts à la loi ?

  • L’absence de dépôt de garantie

D’après la jurisprudence, le promoteur-réservant peut renoncer à exiger un dépot de garantie de la part du réservataire :

“L’article 1601-13 du Code civil ne dit pas que le dépôt de garantie est obligatoire. Les dispositions de l’article 1601-13 du Code civil étant conçues dans un esprit de protection du bénéficiaire de la réservation, le réservant, que la loi n’entend pas protéger contre ce qu’il estime lui-même opportun, est libre de renoncer à un dépôt de garantie” (Cour d’appel, 4ème chambre, 9 décembre 2009, n°33501 du rôle; Trib. Arrond. Diekirch, 19 mars 2019, n°22392 du rôle).

Le contrat de réservation sera en pareil hypothèse valable et le promoteur-réservant ne pourra pas se prévaloir de l’absence de dépôt de garantie pour obtenir la nullité de ses propres engagements aux termes du contrat de réservation (Cour d’appel, 4ème chambre, 9 décembre 2009, n°33501 du rôle).

Cela étant, si le réservataire refuse de passer l’acte notarié de vente, le promoteur-réservant ne pourra alors pas réclamer ni a fortiori obtenir d’indemnisation.

  • L’insertion d’une clause pénale

L’impossibilité du promoteur-réservant de se voir indemniser en cas de refus du réservataire de passer acte par-devant notaire restera de vigueur quand bien même, au lieu d’un dépôt de garantie, le promoteur-réservant aurait fait insérer dans le contrat de réservation une clause pénale.

En effet, d’après la jurisprudence, la législation prévoyant uniquement la possibilité d’un dépôt de garantie à fournir par le réservataire sur un compte spécial et qui restera acquis au promoteur si le réservataire se retire du contrat (Trib. Arrond. Luxembourg, 10ème chambre, 30 janvier 2015, jugement civil n° 25/2015, n° 160271 du rôle), l’idée même d’une clause pénale, pour le cas où une des parties résilierait unilatéralement le contrat, est incompatible avec l’essence même d’un contrat de réservation qui exclut tout engagement ferme d’acquérir (Trib. Arrond. Luxembourg, 10ème chambre, 30 janvier 2015, jugement civil n° 25/2015, n° 160271 du rôle et Trib. dArrond. Luxembourg, 1ère chambre, 23 janvier 2013, jugement civil n° 15/2013, n° 120448 du rôle).

Or, conformément à l’article 1601-14 du Code civil, toute clause d’un contrat de réservation qui est contraire aux dispositions notamment de l’article 1601-13 régissant le contrat préliminaire et le dépôt de garantie est réputée non écrite, et donc inapplicable.

Par conséquent, les juridictions déclarent que les clauses pénales insérées dans des contrats de réservation précédant les ventes d’immeubles à construire sont réputées non écrites et en écartent donc l’application.

  • Conclusion

Afin de réduire autant que faire se peut la perte économique liée au refus d’un réservataire de conclure la vente objet du contrat de réservation, il ne peut qu’être recommandé aux promoteurs-réservants de veiller à mettre leurs contrats de réservation en conformité avec la loi et à exiger un dépôt de garantie équivalent à 2% du prix de vente soit effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire.[2]

Par Me Vanessa LOMORO, Avocat à la Cour.

[1] Nous rappelons à cet égard que toute autre convention ayant pour objet la réservation d’un immeuble est nulle.

[2] Et surtout pas sur un compte du promoteur-réservant, alors que cela pourrait constituer une infraction pénale au sens de l’article VII de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction.