La loi du 28 novembre 2024 concerne le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire (la « Loi de 2024 »). Elle s’applique à tous les immeubles collectifs d’habitation, qu’ils soient en copropriété ou détenus par un seul propriétaire.

L’objectif principal de cette loi est de permettre à chaque occupant de suivre de manière plus précise sa consommation d’énergie (chauffage, eau chaude, climatisation) et de ne payer que pour ce qu’il consomme réellement.

Cette mesure vise à responsabiliser les consommateurs et à les encourager à adopter des comportements plus économes.

La Loi de 2024 est entrée en vigueur le jour de sa publication au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg, soit le 28 novembre 2024, à l’exception de certaines dispositions relatives aux exceptions et aux conséquences du défaut d’installation qui entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2027.

Ce qui change concrètement

Chaque unité privative (logement) desservie par un système collectif de chauffage, d’eau chaude sanitaire ou de froid doit être équipée de dispositifs de mesure.

Selon les cas, il peut s’agir de compteurs individuels (installés au point d’alimentation de l’unité privative) ou, si les compteurs individuels sont techniquement impossibles ou entraînent des coûts excessifs, de répartiteurs des frais de chauffage placés sur chaque radiateur. En outre, des compteurs divisionnaires peuvent aussi être requis en amont des circuits internes ou installations centrales, notamment dans les installations mixtes produisant chaleur et eau chaude sanitaire.

Le gestionnaire du réseau de chaleur ou de froid est responsable de l’installation des compteurs aux points de raccordement des clients finals. Pour les compteurs divisionnaires et individuels à l’intérieur des immeubles collectifs, c’est le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires qui en est responsable.

La Loi de 2024 prévoit des exceptions à l’obligation d’installation dans certains cas :

  • Les structures d’hébergement ;
  • Lorsque l’installation de compteurs individuels est techniquement impossible ou que les valeurs de consommation sont inférieures à un seuil fixé par règlement grand-ducal ;
  • Les circuits internes de chaleur d’immeubles ayant des classes d’isolation thermique A+, A, B, C ou D ; et
  • Lorsque l’installation de compteurs individuels entraînerait des coûts excessifs par rapport aux économies d’énergie potentielles.

Dans les cas où l’exception d’installer des compteurs divisionnaires s’applique, l’installation de répartiteurs des frais de chauffage peut être obligatoire si elle est techniquement possible et économiquement justifiée. Un règlement grand-ducal précisera les modalités de détermination de l’absence de rentabilité et les méthodes alternatives d’évaluation de la consommation.

Exigences techniques et lisibilité à distance

Les relevés des compteurs individuels et des répartiteurs doivent pouvoir être effectués sans pénétrer dans les unités privatives.

Les appareils installés après l’entrée en vigueur de la Loi de 2024 doivent être lisibles à distance.

Les appareils installés avant l’entrée en vigueur doivent être rendus lisibles à distance ou remplacés par des dispositifs lisibles à distance au plus tard le 1er janvier 2027.

L’exigence de lisibilité à distance ne s’applique pas si elle est techniquement impossible ou entraîne des coûts/difficultés disproportionnés, ni pour le remplacement d’un appareil faisant partie d’un système existant non lisible à distance.

Information des occupants

L’information du locataire est désormais renforcée :

  • Le gestionnaire de réseau doit fournir des informations sur l’utilisation des compteurs, leurs fonctionnalités et les informations relatives à la protection des données collectées ;
  • Les personnes responsables de l’installation des compteurs divisionnaires (propriétaire ou syndicat des copropriétaires) doivent également fournir aux occupants des informations similaires sur l’utilisation des appareils et la protection des données ;
  • En cas d’exemption d’installation, le propriétaire ou le syndic doit informer les occupants par écrit des motifs justifiant cette exemption ;
  • Si l’installation s’impose, le plan de comptage doit être transmis par le syndic aux copropriétaires, qui le transmettront aux occupants ;
  • Dans les bâtiments équipés d’appareils lisibles à distance, une note d’évaluation mensuelle basée sur la consommation réelle doit être communiquée gratuitement aux occupants. Un règlement grand-ducal précisera le contenu minimal. En cas de copropriété, le syndic transmet aux copropriétaires, qui la transmettent aux occupants ;
  • Dans les bâtiments avec appareils non lisibles à distance, le résultat du relevé mensuel doit être communiqué dans les deux mois, sauf si les données sont visualisables directement par l’occupant ; et
  • Au moins une fois par an, une note d’information sur la consommation annuelle doit être transmise gratuitement aux occupants. Un règlement grand-ducal précisera le contenu minimal.

 Protection des données (RGPD)

Les données de consommation collectées sont considérées comme des données personnelles. Les responsables de traitement[1] (gestionnaire de réseau, propriétaire, syndicat, ou un tiers délégataire) doivent garantir leur protection et leur sécurité.

Les données ne peuvent être consultées, exportées ou traitées sans le consentement de l’occupant, sauf si autorisé par la loi/réglementation ou transmises à un sous-traitant agissant pour le responsable, et dans le cadre des missions qui lui sont déléguées.

Elles ne peuvent être utilisées que pour la répartition des coûts et l’établissement des notes d’évaluation et d’information.

Les responsables de traitement doivent s’assurer que les personnes n’ont accès qu’aux données qui les concernent.

Répartition des coûts

Dans les immeubles équipés de compteurs individuels ou de répartiteurs :

  • Les frais de chauffage/refroidissement communs sont divisés en frais de combustible/énergie et autres frais (entretien, fonctionnement) ;
  • Les frais de combustible/énergie sont répartis en frais communs (30% par défaut, avec une exception transitoire pour les installations existantes) et frais individuels ;
  • Les frais communs sont répartis selon le règlement de copropriété ou, à défaut, selon un règlement grand-ducal ;
  • Les frais individuels sont répartis selon la consommation mesurée par les appareils, en tenant compte éventuellement des situations thermiquement défavorables ;
  • Les autres frais de chauffage/refroidissement sont répartis selon le règlement de copropriété ou un règlement grand-ducal ;
  • Pour l’eau chaude sanitaire, les frais sont divisés en frais de combustible/énergie (répartis en frais communs et individuels de manière similaire) et autres frais (fixes ou non), répartis selon le règlement de copropriété ou un règlement grand-ducal ;
  • Si la consommation individuelle ne peut être relevée (panne, autre raison), elle est estimée sur la base de périodes comparables, d’autres unités privatives, ou de la consommation moyenne de l’immeuble ;
  • Les frais liés à l’établissement et la communication des notes d’évaluation et d’information doivent être répartis sur une base non lucrative. Seuls les coûts raisonnables liés à l’attribution de cette tâche à un tiers (pour le relevé, l’imputation, la comptabilisation) peuvent être facturés aux occupants.

Plan de comptage

Un plan de comptage est désormais obligatoire pour les nouveaux immeubles (joint à la demande de construire). Il est aussi obligatoire pour les immeubles existants avant l’installation des appareils. Ce plan doit schématiser l’emplacement des compteurs/répartiteurs et identifier l’énergie mesurée et l’unité privative associée. Il doit être tenu à jour.

Le plan de comptage est un document ou un schéma qui permet de définir de manière précise la manière dont les consommations d’énergie (électricité, gaz, eau, etc.) sont mesurées au sein d’un bâtiment ou d’un site industriel. Il identifie l’emplacement et le type de compteurs ou de sous-compteurs installés, les usages auxquels ils sont rattachés (chauffage, éclairage, production, etc.), ainsi que les zones ou équipements qu’ils couvrent. L’objectif principal du plan de comptage est de fournir une vision claire et structurée de la répartition des consommations, afin d’analyser les usages, détecter d’éventuelles dérives et piloter efficacement les actions d’efficacité énergétique. C’est un outil clé dans la mise en œuvre d’une démarche de maîtrise de l’énergie ou de suivi réglementaire comme le décret tertiaire.

Conséquences du défaut d’installation

En l’absence d’installation des appareils de mesure obligatoires, et en l’absence de transmission de motifs dûment justifiés par le locataire, les frais de consommation facturés par le bailleur ne peuvent être considérés comme présumés justifiés et échus. Autrement dit, sans ces dispositifs et sans explication recevable, les charges imputées au locataire ne bénéficient d’aucune présomption de validité et peuvent être contestées sur le fondement d’un défaut de transparence ou de justification des consommations réelles.

Le ministre peut prononcer des amendes :

  • De 1 000 à 10 000 euros contre le gestionnaire de réseau qui ne respecte pas son obligation d’installation de compteurs aux points de raccordement ;
  • De 1 000 à 10 000 euros contre le propriétaire ou syndicat qui ne respecte pas son obligation d’installer les appareils et n’a pas communiqué les motifs justifiés dans un délai de trois mois après une demande du ministre ;
  • Jusqu’à 25 000 euros en cas de fausse déclaration d’installation ; et
  • De 1 000 à 10 000 euros si, après mise en demeure de se conformer suite à des motifs jugés non pertinents, le propriétaire ou syndicat ne s’exécute pas dans un délai minimum de six mois.

Si le syndicat a respecté son obligation de prendre une décision mais que le défaut d’installation est dû aux agissements du syndic, c’est le syndic qui est passible de l’amende et le syndicat en est exonéré.

Ces amendes peuvent faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif.

En résumé, la Loi de 2024 impose l’individualisation des frais d’énergie dans les immeubles collectifs, renforce la transparence de la consommation pour les occupants, encadre la protection des données collectées et prévoit des sanctions en cas de non-conformité.

Par Me Renaud LE SQUEREN, Partner – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour.

[1] Définition du Responsable de traitement par la CNIL : “Le responsable de traitement est la personne morale (entreprise, commune, etc.) ou physique qui détermine les finalités et les moyens d’un traitement, c’est à dire l’objectif et la façon de le réaliser. En pratique et en général, il s’agit de la personne morale incarnée par son représentant légal.”