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I. Introduction

Le législateur et l’administration luxembourgeois ont apporté plusieurs modifications législatives ayant un impact sur le secteur immobilier au Luxembourg, et d’autres initiatives législatives ont été annoncées dans des projets de loi. La Cour constitutionnelle luxembourgeoise a également rendu une décision importante.

II. Modifications récentes des lois et règlements

1. Nouvelles mesures fiscales

i. Paquet de mesures pour dynamiser le marché du logement – Impôts indirects

Avec l’introduction de la loi du 16 mai 2023, modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 relative à diverses mesures fiscales en vue d’encourager la commercialisation et l’acquisition de terrains à bâtir et de biens immobiliers résidentiels, le montant du crédit d’impôt (Bëllegen Akt) était passé de 20 000 à 30 000 euros pour chaque acquéreur.

Ce crédit d’impôt est augmenté temporairement à 40.000 euros par personne (soit 80.000 euros par couple acquéreur) pour tous les actes signés en 2024.

Il repasse, en principe, à 30.000 euros (soit 60.000 euros par couple acquéreur) en 2025 sauf mesures de reconduction.

Actuellement, le taux normal pour les acquisitions immobilières (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 %, 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription.

Concernant l’assiette, lors de l’acquisition par un acquéreur-investisseur d’un immeuble destiné à l’habitation principale d’un locataire, une réduction de l’assiette imposable est réduite de 50% sous certaines conditions à remplir dont notamment l’introduction d’une demande en vue à l’obtention de la réduction de 50% qui doit être contenue dans l’acte d’acquisition passé par devant notaire. Cette mesure s’applique pour les actes notariés passés entre le 1er octobre 2024 et le 30 juin 2025.

ii. Autres mesures visant à booster le marché immobilier au Luxembourg – Impôts directs

Avant le 1er janvier 2025, en matière d’impôts directs, la vente ou la cession d’un immeuble du patrimoine privé est, en principe, imposable dans la catégorie des revenus divers en tant que bénéfices de cession et bénéficier du demi-taux global si l’immeuble en question avait été détenu pendant plus de 2 ans.

A partir du 1er janvier 2025, la susmentionnée durée de détention est passée de 2 ans à 5 ans.

De plus, à partir de l’année d’imposition 2024, le montant des intérêts débiteurs déductibles relatif à l’acquisition d’une résidence principale dont l’occupation est inférieure à 6 ans n’est plus plafonné.

iii. Prolongation potentielle de certaines mesures

Les mesures fiscales exceptionnelles pour redynamiser le marché du logement devraient être prolongées jusqu’à fin juin 2025 au cas où le projet de loi 8470 serait voté.

Il s’agit principalement de mesures suivantes :

  • Nouvelle augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt» à 40.000 euros par personne,
  • Retour du crédit d’impôt location à hauteur de 20.000 euros par personne,
  • Application du quart de taux global pour les plus-values immobilières imposables dans la catégorie des revenus divers en tant que bénéfices de cession,
  • Retour de l’abattement supplémentaire appelé « abattement construction spécial » pour les logements neufs. Il s’agit d’un amortissement supplémentaire de 4% (qui s’ajoute à l’amortissement actuel de 2%, soit au total 6%), applicable l’année d’achèvement et les six années suivantes. Cet abattement concerne l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Le montant de cet abattement est plafonné à un montant de 250.000 euros.

2. Modification des règles en matière de baux à usage d’habitation

Par la loi du 23 juillet 2024, le Luxembourg a modifié plusieurs points du régime juridique applicable aux baux d’habitation.

D’après les documents parlementaires, ce texte entend protéger les locataires contre les loyers abusifs en amenant plus de transparence dans la relation bailleur/locataire, en encadrant la colocation et en favorisant « le retour des investisseurs sur le marché de l’immobilier » afin de « répondre à la demande croissante en matière de logement ».

De manière schématique, on peut résumer les principales nouveautés comme suit.

i. Obligation de documenter le contrat de bail par écrit

Depuis l’entrée en vigueur de la loi (1er août 2024), tout contrat de bail à usage d’habitation doit, à peine de nullité, être documenté par écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires précisés dans la loi.

ii. Nouvel encadrement des hausses de loyer

La règle des « tiers annuels » qui encadrait jusqu’ici les hausses de loyer est abrogée. La hausse du loyer ne peut dorénavant pas excéder 10% du loyer mensuel convenu sur une période de référence de deux ans.

Le gouvernement Luxembourg a indiqué qu’il déposerait prochainement un autre projet de loi pour revoir en profondeur le mécanisme actuel de plafonnement des loyers.

iii. Disparition de la notion de « logement de luxe »

La notion de « logement de luxe » est également abrogée. Celle-ci visait les logements « avec confort moderne, non standard » et pour lesquels le loyer mensuel était supérieur à 269 euros, valeur au nombre 100 de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948.

La qualification de « logement de luxe » permettait d’exclure l’application d’un certain nombre de dispositions de la loi qui visaient à protéger spécifiquement le locataire (le plafonnement du loyer, notamment).

iv. Garantie locative

Le montant maximum de la garantie locative à verser par le locataire a été abaissé de 3 à 2 mois de loyers, le législateur considérant que cette somme est généralement suffisante pour garantir les obligations du locataire découlant du bail.

En fin de bail, le bailleur est désormais soumis à des délais stricts de restitution de la garantie :

  • 50% de la garantie doivent être restitués au locataire dans le mois suivant la remise des clés, sauf arriérés de loyer ou dégâts locatifs constatés à l’état des lieux de sortie.
  • Le solde restant doit être versé endéans le mois suivant la réception du décompte final des charges.

La défaillance ou le retard du bailleur dans la restitution de la garantie locative peut donner lieu à application d’une pénalité de 10% du montant du loyer par mois de retard.

v. Partage des frais d’intermédiaires

Les commissions des intermédiaires (agent immobilier ou autre tiers) dans le cadre d’une mise en location d’un bien immobilier sont à partager à part égale entre le(s) locataire(s) et le bailleur, tout clause contraire stipulée dans le contrat de bail étant automatiquement réputée non-écrite.

vi. Introduction d’un régime propre à la colocation

Enfin, la loi a introduit un nouveau régime propre à la colocation, qu’elle définit comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques à la colocation ».

Ce régime, qui suppose l’accord exprès du bailleur et des colocataires, prévoit un certain nombre de règles particulières comme la mise en place d’un pacte de colocation visant à spécifier les différentes obligations applicables entre colocataires, les modalités de résiliation simultanée par une partie ou la totalité des colocataires du bail de colocation, etc.

III. Projets de loi en cours

1. La réforme de l’impôt foncier – Projet de loi 8082

L’impôt foncier a été introduit pour la première fois au Luxembourg sous la Première République française sous la forme de la contribution foncière par la loi du 3 frimaire de l’an VII (23 novembre 1798).

La réforme de l’impôt foncier fait l’objet de discussions politiques depuis des années. Pour pallier la pénurie de logements, le gouvernement luxembourgeois a adopté le 10 octobre 2022 le projet de loi 8082 sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements.

Le projet de loi 8082 vise non seulement à moderniser l’impôt foncier, mais propose également d’introduire deux nouvelles taxes pour encourager les propriétaires fonciers à mobiliser des terrains à bâtir et des logements inoccupés, et entraîne une réforme fondamentale du régime de l’impôt foncier luxembourgeois.

Le processus législatif est actuellement en cours devant le Parlement.

2. Modification du “Baulandvertrag” – Projet de loi 7139A

 Le 16 septembre 2024, la Commission des affaires intérieures de la chambre des députés a décidé de scinder le projet de loi n°7139 (dit « Baulandvertrag »), censé apporter de profondes modifications à la loi du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, en deux projets de loi distincts.

Le projet de loi n° 7139A regroupe les mesures initialement proposées dans le projet de loi n°7139 afin d’assurer une meilleure exécution des plans d’aménagements généraux et particuliers, tandis que le projet de loi n°7139B, dont le texte n’est pas encore disponible à l’heure d’écrire ces lignes, reprendra quant à lui des mesures plus « polémiques » du projet de loi n°7139 au titre desquelles figurent principalement les servitudes déterminant des créneaux temporaires de viabilisation et de construction.

Nous exposons ci-après les deux points principaux du nouveau projet de loi n°7139A.

i. Suppression de la procédure de modification ponctuelle d’un plan d’aménagement général

La possibilité de recourir à une modification ponctuelle d’un plan d’aménagement général n’est plus proposée dans le nouveau projet de loi.

Les rédacteurs du texte justifient cette suppression comme suit :

« À la suite des travaux effectués par le groupe de travail « Simplification administrative », mis en place par le Gouvernement lors de la réunion nationale du logement en février 2024, le Gouvernement a décidé d’élaborer un projet de loi ayant pour objet une harmonisation des procédures d’adoption des plans d’aménagement particulier et général, tout en réduisant les délais de procédures.

Dès lors, il est proposé de renoncer à la mise en place d’une procédure de modification ponctuelle d’un plan d’aménagement général par le biais du projet de loi sous rubrique.

En effet, il est visé de raccourcir sensiblement les délais de procédure d’adoption des plans d’aménagement général de telle manière que la procédure de modification ponctuelle du plan d’aménagement général, bien qu’elle soit plus courte que la procédure actuelle de modification d’un plan d’aménagement général, ne présente plus d’utilité ».

ii. Remembrement ministériel

Le projet de loi n°7139A reprend par contre toujours la proposition liée à la réforme de la procédure du remembrement urbain.

Le remembrement urbain est une procédure d’exécution d’un plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » ou d’un lotissement de terrains qui consiste à remodeler un parcellaire existant de façon à le faire concorder avec les lots délimités par le plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » ou le lotissement de terrains.

La nouvelle procédure proposée, qualifiée de « remembrement ministériel », est principalement destinée à garantir la mise en œuvre des projets de remembrement qui ne recueillent pas l’accord de tous les propriétaires concernés, étant donné que les procédures actuellement en vigueur concernant ce point sous l’empire de la loi du 19 juillet 2004 (remembrement « conventionnel » et remembrement « légal ») n’ont en pratique jamais été menées à leur terme suivant les rédacteurs du projet de loi.

3. Projet de loi relative au droit de préemption en faveur de la promotion de l’habitat – projet n°8216

Déposé le 15 mai 2023, le projet de loi relative au droit de préemption en faveur de la promotion de l’habitat poursuit actuellement son parcours législatif et a pour objectif, suivant ses rédacteurs, de « revoir les dispositions régissant ce droit de préemption légal et de les concevoir de sorte à pouvoir répondre aux exigences actuelles et futures de la politique du logement ».

Les immeubles soumis au droit de préemption et les pouvoirs préemptants prévus par le projet restent globalement les mêmes que ceux fixés en vertu de la loi du 22 octobre 2008 sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie et introduisant différentes mesures administratives et fiscales en faveur de la promotion de l’habitat (dite « pacte logement 1.0 »).

On notera cependant l’ajout d’un droit de préemption en faveur des communes portant sur les parcelles non construites situées entièrement ou partiellement dans des zones de bâtiments et d’équipements publics (« zones BEP »).

Contrairement au pacte logement 1.0, Le projet définit également la notion de « parcelles non-construites » (sur lesquelles portent le droit de préemption) comme « des parcelles libres de toute construction destinée au séjour prolongé de personnes ».

Du point de vue du projet à réaliser sur le terrain préempté, l’article 2 du projet n°8216 précise que le droit de préemption ne peut être exercé qu’en vue de la réalisation de projets répondant à au moins un des objectifs d’intérêt général suivants :

  1. la mise en œuvre d’un projet de logements abordables au sens de la loi relative au logement abordable ;
  2. la réalisation d’équipements collectifs, de travaux de voirie et d’équipements publics ;
  3. l’acquisition progressive d’immeubles afin d’anticiper la réalisation totale ou partielle d’un objectif visé aux points 1 à 2.

Le projet n°8216 précise également que la décision d’exercer le droit de préemption doit indiquer la nature du projet sur lequel le droit de préemption est basé, conformément à la jurisprudence des juridictions administratives luxembourgeoises en la matière.

Du point de vue du champ d’application du droit de préemption, le projet n°8216 entend conserver les dispositions du pacte logement 1.0 en la matière tout en ajoutant à la liste des opérations visées la cession de droits sociaux et la cession de droits indivis portant sur un immeuble, sauf lorsque la cession est consentie à l’un des coindivisaires.

Suivant les rédacteurs du projet, cet ajout « vise à éviter des abus qui ont été observés en pratique (…) à savoir des montages de « share deal » et la constitution d’indivisions « artificielles » dans le seul but de contourner le droit de préemption légal ».

De même, la liste des opérations ne tombant pas sous le champ d’application du droit de préemption reste la même que sous l’empire du pacte logement 1.0, si ce n’est l’ajout des opérations suivantes :

  • Aliénations entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire légal ;
  • Aliénations faites à et par l’État.

Au titre des autres points intéressants du projet, on notera :

  • La mise en place d’une procédure de « proposition d’acquisition » du vendeur au pouvoir préemptant qui permettrait, suivant les auteurs du projet, de connaître la position du pouvoir préemptant sur l’exercice éventuel de son droit de préemption à un stade précoce de la procédure ;
  • La consécration légale d’un principe sanctionnant tout « détournement abusif des dispositions de la loi » en vue d’échapper à l’application d’un droit de préemption.

4. Motion de la députée Paulette LENERT (LSAP) du 10 décembre 2024

Face à la faillite de plusieurs promoteurs immobiliers d’envergure au Luxembourg ces dernières années (dont notamment CENARO et GREENFINCH), de nombreux acteurs politiques demandent une réforme approfondie de la législation et de la réglementation actuellement applicables en matière de ventes en l’état futur d’achèvement (« VEFA ») afin d’assurer une meilleure protection des acquéreurs face à une défaillance du promoteur immobilier.

Dans ce contexte, la députée Paulette LENERT (LSAP) a déposé en date du 10 décembre 2024 une motion invitant le gouvernement luxembourgeois à :

  • Élaborer et introduire un cahier des charges standardisé, détaillé et obligatoire pour garantir une meilleure transparence et protéger les acquéreurs contre des coûts supplémentaires imprévus ;
  • Interdire les clauses d’indexation automatique des prix dans les contrats VEFA, ceci pour stabiliser les coûts et assurer une meilleure prévisibilité financière ;
  • Apporter davantage de précision et de contrainte au niveau du délai de livraison par l’exigence de déterminer obligatoirement dans le contrat la date du début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison ainsi que les dommages-intérêts pour retard d’exécution ou de livraison ;
  • Exiger que ces dommages-intérêts correspondent au moins à un loyer normal du bien achevé auquel se rapporte le contrat ;
  • Rendre obligatoire la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale par le vendeur pour protéger les acquéreurs contre les défauts ou malfaçons qui seront décelés dans un délai de 10 ans après la réception ;
  • Soumettre l’exigibilité des tranches de paiement successives, à l’exigence d’une certification des travaux réalisés par un architecte ou une autre personne qualifiée autorisée à exercer son métier au Luxembourg ;
  • Étudier l’opportunité de mettre en place une unité de contrôle dédiée pour rechercher et constater les infractions à la loi dite VEFA et à ses règlements d’exécution, ceci à l’image de ce qui a été récemment introduit en Belgique ;
  • Introduire une procédure accélérée pour constater le défaut d’achèvement d’un immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement ;
  • Étendre la garantie de remboursement de sorte à couvrir non seulement les versements déjà effectués pour travaux, mais également la valeur intégrale du terrain ;
  • Modifier le règlement grand-ducal du 24 février 1977 pris en exécution de l’article 1601-5 du Code Civil afin d’étendre son champ d’application de sorte à permettre également aux entreprises d’assurances de délivrer des garanties d’achèvement.

A notre connaissance, aucun projet de loi n’a encore été déposé en ce sens.

IV. Jurisprudence récente

1. Arrêt de la cour constitutionnelle du 23 décembre 2022 en matière de bail commercial, jugement du Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 2 novembre 2023 et décision d’appel du 7 mai 2024 (loyer de sous-location en matière de baux commerciaux)

Par arrêt n°176 du 23 décembre 2022, la Cour constitutionnelle a déclaré inconstitutionnel l’article 1762-6, paragraphe 4 du Code civil qui prévoit que « sauf en cas de sous-location où des investissements spécifiques à l’activité du sous-locataire ont été effectués par le preneur, les loyers payés au preneur par le sous-locataire ne pourront être supérieurs aux loyers payés par le preneur au bailleur ».

La Cour constitutionnelle a relevé que la restriction posée par l’article précité ne permet à l’opérateur économique ayant pris en bail un local commercial ni de le donner en sous-location moyennant un prix de nature à couvrir ne serait-ce que ses frais d’exploitation relatifs à la sous-location, ni a fortiori de percevoir un bénéfice raisonnable tiré de la sous-location. D’après la Cour, le plafond du prix du contrat de sous-location imposé par l’article 1762-6, paragraphe 4 constitue partant une restriction disproportionnée à la liberté du commerce et de l’industrie garantie par la constitution.

Il est toutefois important de noter que l’arrêt n’emporte pas automatiquement la disparition de la norme déclarée inconstitutionnelle. Le législateur devra partant intervenir afin de rétablir la conformité de la loi à la constitution.

Après renvoi de l’affaire par la Cour constitutionnelle, le Tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a été amené à interpréter l’arrêt précité et à rendre une décision en la matière en date du 2 novembre 2023.

Le Tribunal a notamment estimé dans ce cadre que la perception par le locataire principal d’une marge équivalente à 10% du loyer principal en plus du loyer refacturé à son sous-locataire constituait un « bénéfice raisonnable » au sens de l’arrêt du 23 décembre 2022.

Le Tribunal a estimé que ce taux de 10% avait vocation à s’appliquer à toutes les relations de sous-location jusqu’à ce qu’une intervention correctrice du législateur intervienne, dans la mesure où cette façon de procéder évite aux parties de devoir recourir systématiquement à la nomination d’un expert et instaure une certaine sécurité juridique.

Ce point de la décision a été purement et simplement confirmé par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant en degré d’appel, en date du 7 mai 2024, et aucun pourvoi en cassation n’a à notre connaissance été introduit à l’encontre de la décision à ce jour.

2. Arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (indication du motif de résiliation dans le courrier de résiliation en matière de bail commercial)

Sous réserve du paiement d’une indemnité d’éviction après la neuvième année de location et d’une résiliation pour faute, la loi du 3 février 2018 sur le bail commercial ne prévoit que 3 cas limitatifs permettant au bailleur de résilier un bail commercial.

Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a rappelé qu’aucune disposition légale ne prévoyait l’obligation dans le chef du bailleur d’indiquer le motif de la résiliation d’un bail commercial directement dans le courrier de résiliation.

Le jugement en cause a dès lors été cassé, motif pris que les juges d’appel avaient considéré à tort que le courrier de résiliation adressé par le bailleur était dépourvu d’effet puisqu’il n’indiquait pas spécifiquement le motif de résiliation sur base duquel le contrat était résilié.

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