La législation en matière de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), censée être protectrice des acquéreurs, a depuis les faillites récentes de promoteurs démontré ses limites.

Ceci est particulièrement vrai s’agissant des garanties d’achèvement et de remboursement devant être remises aux acquéreurs, autour desquelles les interrogations et incertitudes sont nombreuses : que couvre au juste la garantie ? Quelles sont les obligations du garant et quelles sont leurs limites ?

Ces questions contribuent à aggraver la méfiance des potentiels acquéreurs à l’égard des VEFA, ce qui ajoute aux difficultés engendrées par notamment la hausse des taux d’intérêts et des prix de l’énergie.

Si à la suite de questions parlementaires, les Ministres de la justice, du logement et des finances ont commencé à apporter leurs réponses à certaines problématiques épineuses, ces derniers ont surtout fait savoir qu’une analyse approfondie de la situation était nécessaire afin d’ajuster, le cas échéant, la législation pour une meilleure protection des acquéreurs.[1]

Les points sur lesquels une réponse a été apportée sont à ce jour les suivants :

  • Garantie d’achèvement émise par une assurance

La première question posée dans le contexte de la question parlementaire n°7963, était de savoir si les Ministres estimaient qu’une garantie d’achèvement émise par une assurance offrait le même degré de protection qu’une garantie émise par une banque.[2]

Les Ministres ont répondu en date du 8 juin 2023 que le degré de protection offert dépend avant tout du contenu et des modalités intrinsèques à la garantie émise, et non de la qualité du garant. A degré de solvabilité équivalent entre le garant banque et le garant assurance, il faut rechercher dans les conditions des garanties proposées, laquelle offre la meilleure protection. Seule cette comparaison permet de déterminer quelle est parmi les garanties sur le marché, la plus protectrice.

Si la législation, quoique lapidaire, prévoit que les garanties émises doivent respecter certaines conditions, rien n’empêche le promoteur de rechercher des garanties plus protectrices que ce qui est légalement exigé.

A l’heure actuelle, offrir une garantie plus protectrice peut se révéler un solide argument de vente vis-à-vis d’une clientèle inquiète qui a besoin d’être rassurée.

  • Garantie de remboursement

Les Ministres étaient également interrogés au titre de la question parlementaire n°7963 sur leur intention ou non de faire législativement barrage à la possibilité de substituer une garantie de remboursement à une garantie d’achèvement.

Les Ministres ne se sont pas prononcés sur le fond de la question ; ils se sont limités à faire savoir qu’ils analyseraient cette question de concert avec les différents acteurs impliqués, et que la législation serait ajustée « au besoin ».

La transformation reste ainsi bien possible en l’état actuel, et il est difficilement concevable de l’exclure totalement, alors qu’un achèvement peut en pratique se révéler impossible, pour des raisons matérielles ou juridiques.

  • Couverture du terrain

Par la question parlementaire n°8070, il a été demandé si les garanties émises devaient ou non inclure le terrain, respectivement la quote-part terrain vendu(e) à l’acquéreur, question d’autant plus fondamentale en cas de substitution d’une garantie de remboursement à la garantie d’achèvement.

La réponse donnée est claire : il s’agirait d’une possibilité, mais nullement d’une obligation, alors que « contrairement au vendeur de la quote-part construction, le vendeur du terrain ou de la quote-part terrain n’est pas directement impliqué dans la construction de l’immeuble ».

Cela peut s’avérer problématique, alors qu’en cas de remboursement, à défaut de garantie du terrain, le garant ne rembourse après résolution du contrat de VEFA à l’acquéreur que les montants dument payés au promoteur au titre des constructions prévues au cahier des charges, le remboursement du prix du terrain devant quant à lui être réclamé auprès de l’entité ayant vendu celui-ci.

Or, il n’existe aucune certitude pour l’acquéreur de récupérer l’intégralité de tel prix si le vendeur du terrain ne dispose pas des fonds nécessaires, respectivement s’il ne parvient pas à revendre le terrain qu’il récupère au prix payé par les acquéreurs.

En découle la question également soulevée de savoir s’il ne conviendrait pas de rendre obligatoire la garantie relative au terrain.

La réponse n’est pas tranchée.

Plus précisément, « Le gouvernement entend analyser la législation existante et la pratique du marché dans la perspective d’ajuster au besoin la protection de l’acquéreur » et compte associer à cette analyse « les différents acteurs du terrain ».

L’initiative d’offrir une garantie relative au terrain, même en dehors de l’obligation de le faire, devrait toutefois permettre de rassurer les acquéreurs, à juste titre, hésitants.

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En conclusion, une évolution législative n’est pas à exclure, et en tout cas à souhaiter.

Par Me Vanessa LOMORO, Counsel – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour.

[1] Réponse du 8 juin 2023 du Ministre du Logement, du Ministre des Finances et du Ministre de la Justice quant à la question parlementaire n°7963 concernant les garanties d’achèvement en matière de VEFA ; Réponse du 5 juillet 2023 de Madame la Ministre de la Justice à la question parlementaire n°8070 au sujet des garanties d’achèvement pour des ventes de logements sur plan

[2] Nous notons que dans son enquête sectorielle de juillet 2023 relative à l’immobilier résidentiel, l’autorité de la concurrence a estimé, à notre sens à juste titre, anticonstitutionnel l’article 1er du règlement grand-ducal du 24 février 1977 qui prévoit que seules les établissements bancaires et d’épargne peuvent émettre ces garanties